Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i enlighet med omsorgsplikten när han lämnat felaktiga uppgifter till Fastighetsmäklarinspektionen samt prövning av om mäklaren använt sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

Inom ramen för den tematiska granskning av pris i marknadsföring som Fastighetsmäklarinspektionen inledde under våren 2020 inleddes ett ärende mot NN (diarienummer 20-0741). Inom ramen för detta ärende förelades NN att inkomma med en förteckning över de tio förmedlingsuppdrag han haft med kontraktsdatum närmast före den 29 februari 2020. Tillträde skulle vara genomfört för dessa förmedlingsuppdrag. NN har inkommit med den efterfrågade förteckningen. Skillnaderna mellan försäljningspriserna och utgångspriserna på objekten i förteckningen låg mellan minus fem och plus elva procent.

I mars 2020 inkom en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen där kritik riktas mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att han systematiskt ska ha använt sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen. Anmälaren har gett in skärmbilder från internet avseende 13 förmedlingsobjekt. Fastighetsmäklarinspektionen öppnade mot bakgrund av denna anmälan ett tillsynsärende med diarienummer 20-0477.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärende 20-0477. Han har också inkommit med uppdragsavtal, köpekontrakt, anbudsförteckningar och objektsbeskrivningar för tolv förmedlingsobjekt (ett av objekten hade redan varit föremål för Fastighetsmäklarinspektionens granskning i ärende 19-0616).

Av de tolv förmedlingsuppdragen som fanns med i ärende 20-0477 har Fastighetsmäklarinspektionen konstaterat att det marknadsförda utgångspriset för dessa förmedlingsobjekt understiger försäljningspriserna med 14-31 procent.

När Fastighetsmäklarinspektionen jämförde den förteckning som inkommit i ärende 20-0741 med handlingarna i ärende 20-0477 kunde inspektionen också konstatera att dessa i viss mån överlappade varandra. Fastighetsmäklarinspektionen har därför valt att inkorporera ärende 20-0477 i ärende 20-0741 och fortsätta handläggningen under det senare diarienumret.

Fastighetsmäklarens yttranden

NN har uppgett i huvudsak följande.

Med det pris som gäller för förmedlingsuppdraget som anges i uppdragsavtalen avses det pris som säljaren sagt att hen gärna vill uppnå för att sälja. Det är en bedömning säljaren gjort och visar vilken målsättning säljaren har för att sälja. Detta pris hamnar ofta mellan det uppskattade marknadsvärdet och slutpriset.

Att det var fel i förteckningen var ett misstag när handlingarna skickades in.

Avseende de tolv förmedlingsobjekten som tidigare omfattades av ärende 20-0477 har NN uppgett i huvudsak följande:

Förmedlingsobjekt 1

Säljaren var ett dödsbo och objektet var ett totalt renoveringsobjekt. Ett annat mäklarföretag hade en kort tid före denna försäljning sålt en likadan lägenhet för 1 900 00 kr och haft 1 675 000 kr som utgångspris. Från budet 1 860 000 kr var det två budgivare som bjöd upp till 2 400 000 kr.

Förmedlingsobjekt 2

Ett renoveringsobjekt i sämre skick än objekt 1. Ingen av de spekulanter som varit intresserade av men inte fått köpa objekt 1 lämnade bud för att de tyckte att detta objekt var i sämre skick. Säljarens önskemål var att slutpriset skulle komma upp till 1 895 000 kr.

Förmedlingsobjekt 3

Objektet såldes före visning. Liknande objekt har sålts för 1 100 000-1 300 000 kr beroende på skick och våningsplan. Det aktuella objektet låg på bottenvåningen.

Förmedlingsobjekt 4

Under samma period som detta objekt såldes var det sex treor om minst 69 kvadratmeter som såldes i föreningen. Utgångspriserna varierade från 1 795 000 kr till 1 995 000 kr och slutpriserna för dessa blev 2 000 000 kr.

Förmedlingsobjekt 5

Uppdragsavtalet tecknades den 3 juni 2019. Han hade totalt åtta visningar av lägenheten. Han tog bort lägenheten 23 dagar från [bostadssajt] fyra gånger. Utgångspriset vid första tillfället var 1 495 000 kr och då kom ingen på visning. Därefter sänktes priset till 1 395 000 kr och angavs som acceptpris, men någon affär blev det inte. En ytterligare sänkning till 1 350 000 kr gjordes men inga bud kom. Till slut var säljaren tvungen att sälja. Utgångspriset sänktes till säljarens smärtgräns, 1 195 000 kr, och de fick helt oväntat 1 500 000 kr som högsta bud.

Förmedlingsobjekt 6

Utgångspriset sattes mot bakgrund av att grannen ovanför denna lägenhet hade försökt sälja i fem månader utan resultat. Utgångspriset för den lägenheten låg mellan 1 295 000 och 1 395 000 kr i olika omgångar utan att den såldes.

Förmedlingsobjekt 7

Priset sattes till det pris som säljaren kunde tänka sig att acceptera.

Förmedlingsobjekt 8

Huset var i väldigt dåligt skick och hade sättningsskador. Säljaren ville inte besiktiga huset innan visningar samt sälja det med friskrivningsklausul. Köparna skulle riva huset och bygga nytt.

Förmedlingsobjekt 9

Han efterträdde en annan fastighetsmäklare som hade försökt sälja denna bostad i fem månader. Utgångspriset låg från början på 1 695 000 kr. Utgångspriset hade sänkts flera gånger och låg på 1 450 000 kr när han tog över. I samråd med säljaren sänktes utgångspriset till 1 395 000 kr.

Förmedlingsobjekt 10

Bostaden såldes efter nio omgångar med visningar där annonsen fem gånger har plockats ner och legat nere i drygt tre veckor och därefter annonserats igen. Utgångspriset var 1 995 000 vid de fyra första försöken och sänktes sedan till 1 750 000 kr. Det var ett pris som säljaren, som själv köpt ett annat hus, kunde tänka sig att sälja för.

Förmedlingsobjekt 11

Utgångspriset sattes till vad treor i området såldes för. Slutpriserna varierade mellan 1 900 000 kr och 2 000 000 kr.

Förmedlingsobjekt 12

Lägenheten var ett renoveringsobjekt med ett kommande stambyte. En likadan lägenhet i föreningen i bra skick såldes för 1 850 000 kr i april 2019.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för att bedöma huruvida NN använt sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen.

I uppdragsavtalen sägs avseende pris bland annat följande: ”För förmedlingsuppdraget gäller pris [pris] kr, vilket uppdragsgivaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris. Om flera bud finns kan dock budgivning förekomma och priset bli högre.”

Förmedlingsobjekt 1

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 2 100 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 22 augusti 2019.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 675 000 kr.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att det var sju budgivare lade sammanlagt 22 bud. Fram till budet på 2 230 000 kr var tre budgivare. Det var mindre än ett dygn mellan första och sista bud.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 2 400 000 kr.

Prisstatistik

Av den prisstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av på [bostadssajt] för jämförbara objekt (nio jämförelseobjekt som alla är lika stora trerumslägenheter med mycket närliggande månadsavgifter) som sålts sedan februari 2017 till och med juni 2019, ligger försäljningspriserna mellan 1 910 000 och 2 675 000 kr.

Förmedlingsobjekt 2

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 2 000 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 27 december 2019.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 895 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 2 200 000 kr.

Förmedlingsobjekt 3

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 1 400 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 5 januari 2020.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 095 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 1 350 000 kr.

Prisstatistik

Av den prisstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av på [bostadssajt] för jämförbara objekt (nio jämförelseobjekt som alla är lika stora enrumslägenheter med mycket närliggande månadsavgifter) som sålts under åren 2018-2019, ligger försäljningspriserna mellan 1 195 000 och 1 425 000 kr.

Förmedlingsobjekt 4

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 1 995 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 15 augusti 2019.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 795 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 2 200 000 kr.

Prisstatistik

Av den prisstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av på [bostadssajt] för jämförbara objekt (elva jämförelseobjekt som alla är nästintill lika stora trerumslägenheter med mycket närliggande månadsavgifter) som sålts sedan februari 2018 till och med maj 2019, ligger försäljningspriserna mellan 1 695 000 och 2 200 000 kr.

Förmedlingsobjekt 5

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 1 600 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 3 juni 2019.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 195 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 1 500 000 kr.

Förmedlingsobjekt 6

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 1 400 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 27 januari 2020. Vidare framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 1 420 000 kr

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 095 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 1 410 000 kr.

Prisstatistik

Av den prisstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av på [bostadssajt] för jämförbara objekt (nio jämförelseobjekt som alla är lika stora enrumslägenheter med mycket närliggande månadsavgifter) som sålts under 2018 och 2019, ligger försäljningspriserna mellan 1 205 000 och 1 555 000 kr.

Förmedlingsobjekt 7

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 1 600 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 28 maj 2019. Vidare framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 1 600 000 kr

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 195 000 kr.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att det var tio budgivare som deltog i budgivningen och lade sammanlagt 24 bud. Det var mindre än ett dygn mellan första och sista bud.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 1 600 000 kr.

Prisstatistik

Av den prisstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av på [bostadssajt] för jämförbara objekt (nio jämförelseobjekt som alla är lika stora lägenheter med mycket närliggande månadsavgifter) som sålts från april 2017 till och med april 2019, ligger försäljningspriserna mellan 1 480 000 och 1 860 000 kr.

Förmedlingsobjekt 8

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 4 000 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 11 mars 2019. Vidare framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 3 900 000 kr

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 2 995 000 kr. Vidare framgår att fastigheten säljs med friskrivningsklausul.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att det var tolv budgivare som deltog i budgivningen och dessa lade sammanlagt 38 bud.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 4 320 000 kr.

Förmedlingsobjekt 9

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 2 000 000 kr. Uppdragsavtalet gäller tillsvidare fr.o.m. 18 februari 2019.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 395 000 kr.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att det var sex budgivare som deltog i budgivningen och dessa lade sammanlagt 18 bud. Det var mindre än sju timmar mellan första och sista bud.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 1 900 000 kr.

Förmedlingsobjekt 10

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 1 995 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 27 augusti 2018. Vidare framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 2 400 000 kr

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 750 000 kr.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att det var nio budgivare som deltog i budgivningen och dessa lade sammanlagt 42 bud. Det var mindre än ett dygn mellan första och sista bud.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 2 220 000 kr.

Förmedlingsobjekt 11

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 2 400 000 kr. Uppdragsavtalet undertecknades den 13 november 2019. Vidare framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 2 400 000 kr

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 995 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 2 450 000 kr.

Förmedlingsobjekt 12

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget är 2 000 000 kr. Uppdragsavtalet gäller tillsvidare fr.o.m. 17 oktober 2019.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår att utgångspriset för bostadsrätten var 1 695 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att försäljningspriset var 2 000 000 kr.

Prisstatistik

Av den prisstatistik som Fastighetsmäklarinspektionen tagit del av på [bostadssajt] för jämförbara objekt (tio jämförelseobjekt i samma förening som är närliggande i storlek, antal rum och månadsavgifter) som sålts under åren 2017-2019, ligger försäljningspriserna mellan 1 850 000 och 2 250 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens skyldighet att lämna uppgifter

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Det är utrett i ärendet att den förteckning som NN lämnat in till Fastighetsmäklarinspektionen inom ramen för den tematiska granskningen av priset i marknadsföringen var felaktig. Två förmedlingsobjekt som borde ha funnits med i förteckningen fanns inte med. NN har uppgett att skälet till detta var ett misstag när handlingarna skickades in.

Fastighetsmäklarinspektionen finner det anmärkningsvärt dels att det var två objekt som felade i förteckningen, dels att det var dessa två objekt som hade de högsta procentuella skillnaderna mellan utgångspris och försäljningspris av de objekt som borde ha funnits med i förteckningen.

En stor del av Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn är beroende av att mäklarna förser inspektionen med de handlingar och uppgifter som inspektionen efterfrågar. Det är därför av största vikt att en mäklare, i enlighet med den omsorgsplikt som åvilar en fastighetsmäklare att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, se till att de uppgifter som lämnas till inspektionen är korrekta.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom sitt handlande har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Mot bakgrund av den betydelse det har för Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete att få korrekta uppgifter och handlingar, och den allvarliga förseelse det är att inte inkomma med detta, finner inspektionen att förseelsen motiverar en varning.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Om det marknadsförda priset i många fall väsentligt understiger försäljningspriset och detta inte kan förklaras på annat sätt än att mäklaren systematiskt använt av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen strider agerandet mot god fastighetsmäklarsed (FMI 4.1-1031-16).

I Fastighetsmäklarinspektionens ärende 4.1-93-18 bedömde såväl inspektionen som Förvaltningsrätten i Karlstad (mål nr 6593-18) att de marknadsförda utgångspriserna avvek väsentligt, 16 respektive 24 procent, från säljarens accepterade försäljningspris. Fastighetsmäklaren meddelades en varning av Fastighetsmäklarinspektionen för detta, vilket fastställdes av förvaltningsrätten.

I uppdragsavtalen för de objekt som granskats inom ramen för det nu aktuella ärendet används samma formulering avseende pris i uppdragsavtalet som i ärende 4.1-93-18. Priset för förmedlingsuppdraget är ett pris som säljaren har accepterat som ett tänkbart försäljningspris men som kan bli högre om det blir en budgivning med flera bud. NN har i sitt yttrande uppgett att detta är ett pris som säljaren sagt att hen gärna vill uppnå för att sälja. Han menar att det är en bedömning som säljaren har gjort och som visar vilken målsättning säljaren har för att sälja. Enligt NN hamnar detta pris ofta mellan det uppskattade marknadsvärdet och slutpriset. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det kan ifrågasättas varför en mäklare skulle föra in en målsättning avseende pris i uppdragsavtalet. Dessutom anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte framgår av uppdragsavtalet att priset för förmedlingsuppdraget är just en målsättning avseende pris. Trots det NN anfört om priset för förmedlingsuppdraget anser Fastighetsmäklarinspektionen att skrivningen är ett uttryck för det pris som säljaren kan tänka sig att acceptera. Utgångspunkten för Fastighetsmäklarinspektionens bedömningar av förmedlingsobjekten är därmed att det marknadsförda utgångspriset inte får avvika väsentligt från priset för förmedlingsuppdraget.

Förmedlingsuppdrag 1

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 675 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 2 400 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 725 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 30 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 2 100 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 20 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget indikerar att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Det framgår i ärendet att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 2 100 000 kr, vilket indikerar att förväntningarna på slutpriset låg betydligt högre än utgångspriset.

NN har uppgett att en mäklare på ett annat mäklarföretag sålt en likadan lägenhet i slutet av september för 1 900 000 kr och att utgångspriset för denna var 1 675 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen har inte anledning att ifrågasätta denna uppgift men anser att den om något förstärker uppfattningen att det marknadsförda priset var för lågt.

Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att nio lika stora bostadsrätter i det aktuella området från februari 2017 till och med juni 2019 överläts för mellan 1 910 000 och 2 675 000 kr. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Dessa har således överlåtits för betydligt högre priser än de 1 675 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt marknadsvärde om 2 285 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha tagit hänsyn till fler objekt i sitt arbete med att bestämma utgångspris för bostadsrätten och att statistiken talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde.

Det framgår av utredningen att sju budgivare deltog i budgivningen och att dessa lade 22 bud. Det var mindre än ett dygn mellan första och sista bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivningen indikerar att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Vidare har NN har i sitt yttrande uppgett att det var två budgivare som bjöd från budet 1 860 000 kr upp till 2 400 000 kr. Av anbudsförteckningen framgår emellertid att det var tre budgivare upp till budet 2 230 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten.  Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 1. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdrag 2

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 895 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 2 200 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 305 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset har understigit försäljningspriset med 14 procent. Det skulle kunna vara en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 2 000 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 5 procent.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är inte otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 2. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdrag 3

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 095 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 1 350 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 255 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 19 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 1 400 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 22 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

NN har i sitt yttrande uppgett att liknande objekt i samma storlek har sålts för mellan 1 100 000 och 1 300 000 kr beroende på skick och våningsplan. Det framgår emellertid inte någon närmare information om vilka objekt detta skulle vara och han inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. NN har endast angett en bostadssajt som källa. Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram från samma källa visar att nio lika stora bostadsrätter i det aktuella området under åren 2018 och 2019 överläts för mellan 1 195 000 och 1 425 000 kr. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Samtliga objekt utom ett har således överlåtits för betydligt högre pris än de 1 095 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt marknadsvärde om 1 320 600 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att statistiken talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde och att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. 

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 3. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdrag 4

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 795 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 2 200 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 405 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 18 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 1 995 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 10 procent.

NN har i sitt yttrande uppgett att det under perioden augusti till och med maj 2019 såldes sex liknande objekt i föreningen i samma storlek som förmedlingsobjektet har för 2 000 000 kr. Han har uppgett att dessa förmedlingsobjekt hade utgångspriser på mellan 1 795 000 kr och 1 995 000 kr. Det framgår inte någon närmare information om vilka objekt detta skulle vara och han inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. NN har endast angett en bostadssajt som källa. Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram från samma källa visar att elva nästintill lika stora bostadsrätter i det aktuella området som överlåtits från februari 2018 till maj 2019 överläts för mellan 1 695 000 och 2 200 000 kr. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Åtta av dessa elva objekt har således överlåtits för högre priser än de 1 795 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt pris om mellan 24 565 och 31 884 kr per kvadratmeter i det aktuella området. Den statistik som inspektionen har tagit fram ger därmed ett genomsnittligt marknadsvärde om 1 942 000 kr för en bostadsrätt av samma storlek som förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att statistiken talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde och att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 4. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdrag 5

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 195 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 1 500 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 305 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 20 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 1 600 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 25 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

NN har i sitt yttrande uppgett att utgångspriset sänkts tre gånger och att bostadsrätten tagits bort från [bostadssajt] fyra gånger. NN har uppgett att säljaren slutligen var tvungen att sälja för att hen köpt ny bostad och att det var oväntat att högsta bud blev 1 500 000 kr. Det framgår av utredningen att relativt lång tid förflutit från det att uppdragsavtal ingicks till att bostadsrätten överläts, cirka 19 månader. Det framgår dock inte av utredningen vid vilka tidpunkter bostadsrätten marknadsfördes för de respektive utgångspriserna.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är inte otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 5. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdrag 6

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 095 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 1 410 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 315 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 22 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 1 400 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 22 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Av utredningen framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 1 420 000 kr vilket indikerar att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.

NN har i sitt yttrande angett en grannlägenhet som inte sålts på fem månader som referensobjekt. Han har uppgett att utgångspriset för denna bostadsrätt legat mellan 1 295 000 och 1 395 000 kr. NN har inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att nio lika stora bostadsrätter i det aktuella området som överläts år 2017-2019 överläts för mellan 1 205 000 och 1 555 000 kr. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Samtliga objekt utom ett har således överlåtits för högre priser än de 1 095 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt marknadsvärde om 1 399 500 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att statistiken talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde och att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. 

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 6. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdrag 7

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 195 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 1 600 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 405 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 25 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 1 600 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 25 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Av utredningen framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 1 600 000 kr vilket indikerar att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.

NN har inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att nio lika stora bostadsrätter i det aktuella området som överläts år från 2017- april 2019 överläts för mellan 1 480 000 och 1 860 000 kr. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Samtliga objekt har således överlåtits för betydligt högre priser än de 1 195 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt marknadsvärde om 1 606 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att statistiken talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde och att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. 

Det framgår av utredningen att tio budgivare deltog i budgivningen och att dessa budgivare lade sammanlagt 24 bud. Det var mindre än ett dygn mellan första och sista bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivningen indikerar på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 7. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdrag 8

Det marknadsförda utgångspriset för fastigheten var 2 995 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 4 320 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 1 325 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 31 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att fastigheten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 4 000 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 25 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Av utredningen framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 3 900 000 kr vilket indikerar att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.

Det framgår av utredningen att tolv budgivare deltog i budgivningen och att dessa budgivare lade sammanlagt 38 bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivningen indikerar att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 8. Förseelsen motiverar en varning.

Förmedlingsuppdrag 9

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 395 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 1 900 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 505 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 27 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 2 000 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 30 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Det framgår av utredningen att sex budgivare deltog i budgivningen och att dessa budgivare lade sammanlagt 18 bud. Det var mindre än sju timmar mellan första och sista bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivningen indikerar att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

NN har i sitt yttrande uppgett att han tagit över förmedlingsuppdraget efter en annan mäklare som inte fått bostadsrätten såld. Utgångspriset hade från början varit 1 695 000 kr och sänkts flera gånger. När NN tog över uppdraget låg utgångspriset på 1 450 000 kr.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 9. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdrag 10

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 750 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 2 220 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 470 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 21 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 1 995 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 12 procent.

NN har i sitt yttrande uppgett att bostadsrätten marknadsförts på [bostadssajt] vid fem olika tillfällen och att utgångspriset de fyra första gångerna var 1 995 000 kr men att det sedan sänktes till 1 750 000 kr. Det framgår av utredningen att närmare elva månader förflutit från det att uppdragsavtal ingicks till att bostadsrätten överläts.

Av utredningen framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 2 400 000 kr vilket indikerar att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.

Det framgår av utredningen att nio budgivare deltog i budgivningen och att dessa budgivare lade sammanlagt 42 bud. Det var mindre än ett dygn mellan första och sista bud. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivningen indikerar att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är inte otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 10. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdrag 11

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 995 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 2 450 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 455 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 19 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 2 400 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 17 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

NN har i sitt yttrande uppgett utgångspriset sattes i nivå med vad bostadsrätter i området med samma antal rum säljs för. Han har uppgett att slutpriserna varierade mellan 1 900 000 och 2 000 000 kr. Det framgår emellertid inte någon närmare information om vilka objekt detta skulle vara och han inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. Han har endast angett en bostadssajt som källa. Fastighetsmäklarinspektionen har inte hittat någon prisstatistik som påvisar att bostadsrätten skulle ha marknadsförts med vilseledande prisuppgift.

Av utredningen framgår att gränsen för tilläggsprovision utöver grundprovision bestämts till 2 400 000 kr vilket indikerar att förväntningarna på slutpriset låg långt över utgångspriset.

Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 11. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Förmedlingsuppdrag 12

Det marknadsförda utgångspriset för bostadsrätten var 1 695 000 kr och det slutliga försäljningspriset var 2 000 000 kr. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 305 000 kr. Detta innebär en avvikelse på 15 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Det framgår inte av utredningen vilket marknadsvärde NN uppskattade att bostadsrätten hade. Av uppdragsavtalet framgår att priset för förmedlingsuppdraget avseende detta objekt var 2 000 000 kr. Det innebär att det marknadsförda utgångspriset understiger priset för förmedlingsuppdraget med 15 procent. Fastighetsmäklarinspektionen anser att skillnaden mellan det marknadsförda utgångspriset och priset för förmedlingsuppdraget är en indikation på att NN använt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen. 

NN har i sitt yttrande uppgett ett referensobjekt, en likadan bostadsrätt i föreningen, som såldes för 1 850 000 kr i april 2019. Han uppger att den bostadsrätten var i bra skick till skillnad från det renoveringsobjekt som han hade i uppdrag att sälja. NN har inte gett in någon statistik eller annat material som han har använt sig av i sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. NN har endast angett en bostadssajt som källa för sitt referensobjekt. Statistik som Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram visar att tio liknande bostadsrätter i samma förening under åren 2017-2019 överläts för mellan 1 850 000 och 2 250 000 kr. Enligt inspektionens mening är dessa objekt lämpliga som jämförelseobjekt vid bedömningen av bostadsrättens marknadsvärde. Samtliga har således överlåtits för högre priser än de 1 695 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för. Den statistik som inspektionen har tagit fram visar ett genomsnittligt pris om mellan 19 072 och 25 000 kr per kvadratmeter i det aktuella området. Det skulle ge den aktuella bostadsrätten ett marknadsvärde om 1 967 500 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha tagit hänsyn till fler objekt i sitt arbete med att bestämma utgångspris för bostadsrätten och menar att statistiken talar för att utgångspriset i marknadsföringen inte motsvarade bostadsrättens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av den förmedlade bostadsrätten. 

Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen och att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 12. Förseelsen motiverar en varning.

Systematiskt användande av vilseledande prisuppgift i marknadsföringen

Sammanfattningsvis har NN, enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, använt sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 1, 3, 6, 7, 8 och 12. Fastighetsmäklarinspektionens samlade bedömning av omständigheterna i de granskade förmedlingsuppdragen är att det är otvetydigt fastställt att NN genom att systematiskt använda sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av de sex objekten brustit i god fastighetsmäklarsed. Han har inte tagit tillräcklig hänsyn till tillgängliga statistiska uppgifter och därför inte visat den noggrannhet som krävs i sina bedömningar av marknadsvärdet för de aktuella objekten. Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på agerandet men bedömer ändå att påföljden för förseelserna kan stanna vid en varning. Inspektionen vill dock framhålla att om NN fortsätter att vilseleda konsumenter med prisuppgifterna i sin marknadsföring kan återkallelse av registreringen komma i fråga (jämför Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende 20-0096).

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN meddelas en varning för att han inte har lämnat korrekta uppgifter till Fastighetsmäklarinspektionen samt för att han vid förmedlingen av sex olika förmedlingsobjekt systematiskt har använt vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen. Förseelserna motiverar en varning även sett var för sig.