Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren genast har anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående har förvärvat en bostadsrätt som mäklaren tidigare hade haft i uppdrag att förmedla.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklaren NN har den 20 maj 2020 anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att hennes sambos bror förvärvat en bostadsrätt som hon tidigare haft i uppdrag att förmedla.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet och en skriftlig uppsägning av uppdragsavtalet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon frånsade sig det aktuella förmedlingsuppdraget med anledning av att hennes sambos bror med respektive ville buda på den lägenhet som hon hade i uppdrag att förmedla. I samband med att dem visade intresse för objektet har hon informerat båda parter om att hon genast måste säga upp uppdraget med säljaren. Uppsägningen gjordes samma dag, den 29 mars 2020. Båda parter har även informerats om att säljaren ska ges skäligt rådrum för att kunna gå vidare, vilket också ska ha bekräftats av säljaren att så hade skett. Säljaren valde att gå vidare och skriva kontrakt med hennes sambos bror den 30 mars 2020.

NN har i samband med uppsägningen överlämnat mäklarjournalen och budförteckningen till uppdragsgivaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan NN och uppdragsgivaren (säljaren) ingicks den 20 januari 2020.

Uppsägningen av uppdragsavtalet

Av den skriftliga uppsägningen, daterat den 29 mars 2020, framgår bland annat att NN sagt upp förmedlingsuppdraget till att upphöra omedelbart med anledning av att en närstående till henne valt att lägga bud på lägenheten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Närståendeförvärvet

Av 12 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller
4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Av 4 kap. 3 § första stycket konkurslagen framgår följande.

Som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära.

Av förarbetena till den föregående fastighetsmäklarlagen och konkurslagen framgår att med "den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära" avses andra familjemässigt grundade förhållanden än de som uttryckligen anges i lagtexten. Som exempel anges bland annat fosterbarn (se prop. 1994/95:14 s. 77 f. och prop. 1975:6 s. 199). Uppräkningen i 4 kap. 3 § konkurslagen är således inte uttömmande avseende vilka familjemässiga förhållanden som träffas av bestämmelsen. I Kammarrätten i Stockholms dom den 15 mars 2010 mål nr 1344-09 ansågs en sambos syster stå personligen nära på sådant sätt som avses i bestämmelsen och därmed höra till närståendekretsen.

Av utredningen i ärendet har det framkommit att NNs sambos bror visade intresse av att förvärva det objekt som hon hade i uppdrag att förmedla. Med anledning av att hennes sambos bror är att anse som närstående har NN således haft en skyldighet att säga upp uppdragsavtalet, vilket hon också gjorde den 29 mars 2020, samma dag som hon fick kännedom om den närståendes intresse. Någon förmedling till en närstående har således inte ägt rum.

Genom att den närstående, den 30 mars 2020, sedermera förvärvade den bostadsrätt som NN tidigare haft i uppdrag att förmedla har det uppstått en skyldighet för henne att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. I tidigare beslut har inspektionen meddelat en fastighetsmäklare en varning där mäklaren dröjt för länge med att anmäla närståendeförvärvet (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 31 augusti 2016 Dnr 4.6-1395-16 och den 17 januari 2018 Dnr 2018-0069). När NN anmälde förvärvet till inspektionen den 20 maj 2020 hade det gått nästan 2 månader sedan hennes sambos bror förvärvade bostadsrätten. Eftersom en anmälan ska ske genast anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har dröjt för länge med att anmäla närståendeförvärvet. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.