Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har utelämnat information om fastighetens skick i objektsbeskrivningen samt i övrig marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in en bild som visar fasaden på en av den aktuella fastighetens långsidor samt marknadsföringsmaterial från internet.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet med bilagor, objektsbeskrivningen samt en frågelista.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

NN har i marknadsföringen på internet framställt fastigheten med enbart positiva egenskaper och fotografier som förmedlar bilden av en mycket väl underhållen fastighet. Eftersom fastigheten är belägen långt från hans bostadsort hade han planerat att ta en dags semester för att åka på visningen. Innan visningen skickade han dock en vän, som är bosatt på orten där fastigheten är belägen, för att titta närmare på objektet. Vännen skickade därefter en bild på bostadsbyggnadens norra fasad som visar ett akut underhållsbehov med rötskador ovanför flera fönster. Mäklaren har i marknadsföringen uppsåtligen utelämnat denna information, vilket inte kan anses förenligt med god fastighetsmäklarsed.  

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett följande.

En av fastighetens fasadsidor var inte utbytt och målad som de övriga tre fasadsidorna, men detta har inte föranlett några problem för säljaren. Information om att fasaden på denna sida inte var utbytt fanns i den av säljaren besvarade frågelistan. Alla visningar har en obligatorisk föranmälan. Frågelistan skickas till samtliga anmälda visningskunder inom 48 timmar från deras anmälan. Personen som har gjort anmälan har inte varit anmäld till visningen. Hade anmälaren anmält sig till visningen hade han fått ta del av frågelistan.

Fastigheten var till salu redan 2018, men då valde säljaren att avbryta affären innan köpekontraktet undertecknades. Den slutliga köparen av fastigheten var på visningen redan 2018. Han valde därför denna gång att framföra ett bud direkt, vilket medförde att fastigheten kunde säljas innan det utsatta visningsdatumet.

Säljarna bad fotografen på eget bevåg att låta bli att fotografera den fasadsida som inte var utbytt. Han var därför tydlig med att informationen om att fasaden inte var utbytt på ena sidan måste framgå. 

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, en så kallad riktad granskning.

Marknadsföringen på internet

I marknadsföringen på internet som anmälaren har gett in anges att byggnaden har en träfasad. Det framgår att entréplanet har en lägenhet om tre rum och kök som blir tillgänglig för köparen, samt en lägenhet om två rum och kök. Vidare uppges att det på det övre planet finns ytterligare en lägenhet om tre rum och kök och en lägenhet om två rum och kök.

På de bilder som finns med i marknadsföringen visas huset utifrån från två sidor, dock inte den sida som finns med på anmälarens ingivna fotografi. De fasadsidor som syns på bilderna består av liggande träpanel i en ljus färg och synes vara i gott skick.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande.

Centralt belägen hyresfastighet i gott skick.

På de bilder som finns med i objektsbeskrivningen visas huset utifrån från två sidor, dock inte den sida som finns med på anmälarens ingivna fotografi. De fasadsidor som syns på bilderna består av liggande träpanel i en ljus färg och synes vara i gott skick.

Bild från anmälaren

Den bild av byggnaden som har skickats in av anmälaren visar fasaden på en av husets långsidor. Fasaden är där målad med en annan kulör samt består av stående träpanel, till skillnad från den liggande träpanel som finns på byggnadens övriga sidor. Den stående träpanelen på bilden synes vara i ett sämre skick än fasaden på övriga sidor av huset och det går att urskilja antydan till skador ovanför vissa fönster.

Frågelistan

I en frågelista som har besvarats av säljarna anges bland annat följande.

Har ny, till- eller ombyggnad utförts på fastigheten, och i så fall, när?

3 sidor fasad bytt (1 kvar)

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen samt övrig marknadsföring

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

I kravet på god fastighetsmäklarsed ingår att mäklaren ska följa all tillämpbar lagstiftning, bland annat marknadsföringslagen (2008:486).

I 10 § 1 stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Ett affärsbeslut kan till exempel vara att kontakta mäklaren för att inhämta mer information eller att besöka en visning.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen utöver de uppgifter som krävs enligt 18 § fastighetsmäklarlagen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå förts in där, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

I ärendet marknadsförs det förmedlade objektet som ett hyreshus och det innehåller tre lägenheter för uthyrning, utöver den lägenhet där köparen kan bo. Mot denna bakgrund är det sannolikt att fastigheten inte främst kommer att användas för bostadsändamål av ägaren eller någon honom närstående person, utan användas huvudsakligen för ändamål inom ramen för en näringsverksamhet. Det är sannolikt att spekulanter på fastigheten inte kan anses utgöra konsumenter. Det framgår inte heller av underlaget i ärendet att anmälaren skulle använda fastigheten huvudsakligen för ändamål utanför näringsverksamhet. Det är därmed inte fastställt i ärendet att fastighetsmäklaren var skyldig att erbjuda tilltänkta köpare en objektsbeskrivning enligt 18 § fastighetsmäklarlagen. Om en objektsbeskrivning ändå erbjuds vid förmedling av en kommersiell fastighet anser Fastighetsmäklarinspektionen att kravet på att följa god fastighetsmäklarsed medför att objektsbeskrivningen samt övrig marknadsföring inte får vara vilseledande.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att objektsbeskrivningen och marknadsföringsmaterialet på internet inte har gett en korrekt och rättvisande bild av fastighetens fasad. Fastighetsmäklarens underlåtenhet att visa en bild på den sida av fasaden som avviker från det publicerade bildmaterialet, eller att i ord beskriva skillnaden i skicket mot övriga fasadsidor, kan anses ha påverkat eller sannolikt påverkat mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Ett sådant affärsbeslut kan vara att anmäla sig till en visning.

Genom att använda sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring har NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. I den frågelista som anmälda visningskunder har tillhandahållits efter anmälan har det dock funnits information om att en sida av fasaden ännu inte var utbytt. Det kan också konstateras att den planerade visningen aldrig hann hållas, eftersom fastigheten såldes till en spekulant som redan varit på en visning när objektet var till salu vid ett tidigare tillfälle. Med anledning av detta anser inspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.