Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrätt har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av bostadsrätten. Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, depositionsavtalet, anbudsförteckningen samt en mejlkonversation med bostadsrättsföreningens styrelse.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet via ombud och lämnat in uppdragsavtalet och föreningens årsredovisning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Visning av bostadsrätten ägde rum den 16 december 2019 och överlåtelseavtalet undertecknades den 20 december 2019. Den 4 april 2020 fick hon information från bostadsrättsföreningens styrelse om att ett antal lägenheter saknar bygglov och att det pågår en juridisk process kring detta. Denna information har NN fått från styrelsen i ett mejl daterat den 7 december 2019, där det också anges att rättsprocessen möjligtvis skulle kunna innebära framtida avgiftshöjningar.

Hon anser att det pågående bygglovsärendet sannolikt kommer att resultera i ekonomiska konsekvenser för föreningen i allmänhet och även påverka henne som enskild medlem ekonomiskt. Frågor gällande bygglov i föreningen är av vital betydelse för henne som köpare att få ta del av. NN har känt till informationen, men har valt att inte förmedla uppgiften, vare sig muntligen eller skriftligen, till henne innan undertecknandet av överlåtelseavtalet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon har åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt brutit mot bestämmelserna i fastighetsmäklarlagen i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget. Den information som hon fick av bostadsrättsföreningens styrelse var att det pågick en juridisk process som möjligtvis kunde komma att innebära framtida avgiftshöjningar. Det fanns inga beslutade eller föreslagna höjningar av årsavgiften att informera om. Av informationen från styrelsen framgick inte heller om det var troligt eller sannolikt att det skulle bli tal om en avgiftshöjning. Mot bakgrund av att informationen var väldigt vag valde hon att inte vidarebefordra uppgifterna.

Information om den pågående processen fanns med i den årsredovisning som köparen har tagit del av före köpet. Att köparen har tagit del av informationen får anses styrkt av att han har satt sin signatur på den aktuella sidan i årsredovisningen samt att det av det undertecknade överlåtelseavtalet framgår att ”Köparen har tidigare fått, tagit del av och är införstådd med: Årsredovisning 2018”.

I lagtext och förarbetsuttalanden finns inget stöd för att en fastighetsmäklare är skyldig att informera om en eventuell framtida höjning av årsavgiften till en bostadsrättsförening. Tvärtom skulle det vara till stor nackdel för en säljare om en mäklare ansågs skyldig att vidarebefordra rent spekulativa uppgifter om framtida förändringar av avgiftens storlek. En sådan skyldighet skulle dessutom stå i strid med mäklarens skyldighet att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Som köpare av en bostadsrätt bör man vara medveten om att förutsättningarna för föreningens förvaltning kan förändras. Det åligger inte en fastighetsmäklare att förutse och informera om var och en av de faktorer som i framtiden kan komma att påverka årsavgiften, exempelvis ränteläget, underskattade underhålls- och reparationskostnader eller, som i förevarande fall, kostnader för att bedriva juridiska processer.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, en så kallad riktad granskning.

E-postmeddelande från bostadsrättsföreningens styrelse till NN

Av ett e-postmeddelande skickat den 7 december 2019 från bostadsrättsföreningens styrelse till NN framgår följande.

”Det finns inga planerade avgiftshöjningar men det finns pågående ärenden ang andra lägenheter i fastigheten vad gäller bygglov som ligger i process. Detta skulle möjligtvis kunna innebära framtida avgiftshöjningar. Men det kan vi inte svara på i dagsläget, det får utfallet i processen utvisa.”

Årsredovisningen

Under rubriken ”Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret” i bostadsrättsföreningens årsredovisning för räkenskapsåret 2018 framgår följande.

”Driv vidare den juridiska process som är igång gällande bygglov på lokalerna på bottenplan.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 16 § 1 st. 1 men. fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Av förarbetena till 16 § 3 st. fastighetsmäklarlagen framgår att tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen, exempelvis plan- och byggbestämmelser. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 st. och 2 § 1 st. fastighetsmäklarlagen.

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till (se RÅ 2006 ref. 53). I målet, som rörde information om planerad bebyggelse i ett område en bit bort från den försålda fastigheten, uttalade Regeringsrätten att det saknade betydelse om den planerade bebyggelsen typiskt sett kunde antas vara till fördel eller nackdel för fastigheten, det måste köparen själv få ta ställning till.

När det gäller information om en bostadsrättsförenings årsavgift i objektsbeskrivningen ska den aktuella årsavgiften och eventuella beslutade ändringar av denna anges. Om mäklaren därutöver känner till en planerad, men ännu inte beslutad, ändring av årsavgiften, anses mäklaren normalt skyldig att upplysa om detta inom ramen för sin allmänna upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. En sådan upplysning kan tas in i objektsbeskrivningen, men kan också lämnas på annat sätt.

En fastighetsmäklare bör upplysa om samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till. Att uppgifterna ska kunna ”antas vara av betydelse” för köparen visar att beviskravet är lågt ställt. Det finns ingen tvekan om att NN har känt till informationen om att föreningen är föremål för en juridisk process angående bygglov. I det aktuella fallet har bostadsrättsföreningen i sin kommunikation med mäklaren valt att särskilt påtala den pågående rättsprocessen och att den möjligtvis skulle kunna innebära framtida avgiftshöjningar. Uppgifterna utgör sådan information som kan antas vara av betydelse för en köpare och som, om möjligt, bör vidarebefordras i god tid innan kontraktsskrivningen om mäklaren på något sätt har fått kännedom om uppgifterna. Det bör sedan överlåtas till köparen att ta ställning till huruvida informationen påverkar dennes affärsbeslut eller ej.

Uppgiften i årsredovisningen om den pågående rättsprocessen är relativt knapphändig och kan inte anses tillräcklig ur upplysningssynpunkt. Information som kan antas vara av betydelse för köparen bör lämnas på ett sådant sätt att köparen kan förväntas uppmärksamma den. Hänsynen till säljarens ekonomiska intressen kan i den aktuella situationen inte heller ges företräde framför köparens rätt att få ta del av information som kan antas vara av betydelse för denne.

Med beaktande härav finner Fastighetsmäklarinspektionen att det ålegat NN att vidarebefordra den information hon fått från bostadsrättsföreningen till anmälaren. Genom att inte vidarebefordra informationen har NN brustit i sin upplysningsskyldighet samt den allmänna omsorgsplikten.

Att som mäklare åsidosätta rådgivnings- och upplysningsskyldigheten i 16 § fastighetsmäklarlagen motiverar normalt en varning. Hänsyn bör dock tas till att den pågående processen om bygglov inte avser anmälarens lägenhet, att det har funnits viss information om den pågående processen i årsredovisningen som anmälaren uppger sig ha tagit del av och att informationen från föreningens sida är förhållandevis vag till sin natur. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att påföljden kan stanna vid en erinran.