Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att ha åtagit sig ett skrivuppdrag där ena parten var att anse som en närstående.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklaren NN har gemensamt med sin arbetsgivare inkommit med en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen om närståendeförvärv. Detta med anledning av att NN åtog sig ett skrivuppdrag mellan arbetsgivarens bror och hans vän. Det ska inte ha skett någon förmedling av lägenheten utan hon ska bara ha varit behjälplig med en skrivning. De uppges dock ha resonerat kring att det är ett närståendeförvärv även fast NN endast hjälpt till med ett skrivuppdrag.

Hon har gett in bland annat uppdragsavtalet avseende skrivuppdraget, överlåtelseavtalet och ett depositionsavtal.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Skrivuppdraget ingicks mellan uppdragsgivaren (säljaren) och NN den 20 april 2020.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 20 april 2020.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförmedling

Av 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller
4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).

Av 4 kap. 3 § konkurslagen framgår följande.

Som närstående till gäldenären anses den som är gift med gäldenären eller är syskon eller släkting i rätt upp- eller nedstigande led till gäldenären eller är besvågrad med honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med den andres syskon samt den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära.

Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses även

1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse,
2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1,
3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver,
4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående.

Av utredningen i ärendet har det framkommit att NN med anledning av ett skrivuppdrag har upprättat överlåtelsehandlingar i en affär där hennes arbetsgivares bror var köpare av bostadsrätten. Mot bakgrund av 12 § p. 4 fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 3 § andra stycket p. 4 i konkurslagen är brodern till NNs arbetsgivare således att anse som närstående.

Skyldigheten att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklaren inte bara när denne fullgör ett förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s.76). Om en fastighetsmäklare åtar sig att upprätta köpehandlingar sker det i dennes yrkesutövning som mäklare. Kravet på att mäklaren iakttar god fastighetsmäklarsed kvarstår således även vid andra uppdrag.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger bland annat att mäklaren så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakterna mellan köpare och säljare. Båda parter ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistå dem båda med åtgärder i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver (prop. 1994/95:14 s. 40 f.).

I Högsta förvaltningsdomstolen i Stockholms dom den 20 september 2018 mål nr 1293-17 meddelades en fastighetsmäklare en varning för att ha åtagit sig ett skrivuppdrag på uppdrag av en säljare med en närstående som köpare. Mäklaren hade innan hon åtog sig skrivuppdraget sagt upp ett förmedlingsuppdrag avseende samma säljare på grund av att den närstående visat intresse för objektet. Domstolen anförde bland annat följande.

[…] en fastighetsmäklare ska iaktta kravet på god fastighetsmäklarsed när denne inom ramen för sin yrkesverksamhet utför t.ex. ett skrivuppdrag eller ett värderingsuppdrag även om uppdraget i fråga saknar samband med ett förmedlingsuppdrag. […]

[…] Syftet med förbudet mot närståendeförmedling är att mäklarens ställning som opartisk mellanman inte ska rubbas. Samma argument som motiverar förbudet mot närståendeförmedling kan åberopas för att en mäklare inte heller bör åta sig andra uppdrag som någon närstående har intresse i. […] Det har visserligen inte framkommit något som tyder på att (mäklarens namn) skulle ha tagit ovidkommande hänsyn när hon utförde skrivuppdraget. Redan den omständighet att hon typiskt sett skulle kunna befaras ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga är emellertid ägnad att rubba förtroendet för hennes opartiskhet. Det var därför olämpligt av henne att åta sig skrivuppdraget och hennes agerande får anses stå i strid mot god fastighetsmäklarsed. […]

Det är utrett i ärendet att NN har åtagit sig ett skrivuppdrag trots att köparen var en närstående person till henne. Med anledning av att mäklaren ska inta en neutral roll som opartisk mellanman samt beakta båda parters intressen även vid upprättandet av överlåtelsehandlingar anser inspektionen att NN, genom att ha ingått ett skrivuppdrag med säljaren när köparen var en närstående, har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Att det aktuella skrivuppdraget inte har föregåtts av ett förmedlingsuppdrag ändrar inte bedömningen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.