Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat och överlämnat en fullständig anbudsförteckning till parterna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en översikt över fastighetens säljhistorik, bolagsöversikt av mäklarens företag, likvidavräkning samt ett utdrag av redovisad handpenning och provision.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, en visningslista, minnesanteckningar med bud samt köpekontraktet med bilagor.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

I maj 2014 köpte anmälaren fastigheten för 3 200 000 kronor och renoverade byggnaden på fastigheten för cirka 2 000 000 kronor för att konvertera den till ett HVB-hem. I juni 2018 förmedlade NN fastigheten på uppdrag av anmälaren, i detta fall ett holdingbolag, till köparna XX och YY till ett försäljningspris på 3 700 000 kronor. Det framkom i samband med försäljningen att NN var bekant med köparna. Köparna påstod att de skulle bilda ett bolag och driva verksamhet i byggnaden på fastigheten. Detta skedde dock aldrig utan köparna sålde istället vidare fastigheten i december 2018, exakt på dagen sex månader efter försäljningen, till ett försäljningspris om 5 600 000 kronor. Drygt ett halvår därefter, i juli 2019, såldes fastigheten på nytt till försäljningspriset 6 880 000 kronor.

Anmälaren menar att mäklaren har använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen av fastigheten samt agerat i strid med omsorgsplikten.

Säljaren förväntade sig ett försäljningspris på minst 4 500 000 kronor och bad NN att sätta ett utgångspris på detsamma. En summa som de enligt mäklaren inte skulle få. NN satte ett utgångspris om 3 700 000 kronor vilket väsentligen understeg det försäljningspris som säljaren förväntade sig. Mäklaren hade i ett inledande skede sagt att de kunde få väsentligt mer om köparen var någon som skulle driva verksamhet. Det förekom ingen budgivning, istället fanns bara kontakt med NNs bekanta som lade ett bud om cirka 3 000 000 kronor. Trots att köparna sa att de skulle bedriva verksamhet så uppmanade NN säljaren att godta ett pris om 3 000 000 kronor.

Eftersom det inte förevarit någon budgivning i detta fall och mäklaren sålt till en bekant menar anmälaren att en bedömning av om lockpris föreligger i detta fall måste göras utifrån försäljningspriset i december 2018 då fastigheten såldes vidare för 5 600 000 kronor, vilket innebär att utgångspriset låg cirka 50 procent under det verkliga värdet. Ett halvår därefter såldes fastigheten på nytt för 6 880 000 kronor. En värdestegring från första försäljningen med över 85 procent.

Mäklarens påstående om att fastighetens värde låg på cirka 3 000 000 kronor och försöket att få anmälaren att acceptera ett bud om cirka 3 000 000 kronor till den enda budgivaren som var en bekant till mäklaren måste anses strida mot vad som följer av god fastighetsmäklarsed och skyldigheten att främja uppdragsgivarens intressen. Likaså hans uppmaning att godta priset om 3 700 000 kronor till samma bekant. Genom att NN har undervärderat fastigheten och sannolikt dragit vinning därav genom att en bekant fick köpa fastigheten vilken därefter sannolikt har betalat honom för “tjänsten” har han både vilselett säljaren och agerat opartiskt. NNs bolag har sett en kraftigt minskad omsättning men samtidigt en kraftigt ökad vinst.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren förvärvade fastigheten av en privatperson för 3 200 000 kronor. Vid det tillfället var fastigheten relativt svårsåld dels beroende på trafikstört läge invid en riksväg, dels på grund av storleken. Få familjer behöver den storleken av privatbostad. År 2018 fick han i uppdrag av anmälaren att förmedla fastigheten. De kom överens om ett utgångspris på 3 700 000 kronor. Fastigheten marknadsfördes till ett pris av 3 750 000 kronor. Förmedlingen gick trögt med få spekulanter på visning. Slutligen kom ett bud in på 3 000 000 kronor från de blivande köparna XX och YY. Budet förhandlades sedermera upp till 3 700 000 kronor, vilket blev det pris som säljaren accepterade och sålde för.

Han känner inte till vidareförsäljningarna av fastigheten överhuvudtaget. Han såg den aldrig annonseras då eller vid något senare tillfälle, men har med anledning av kritiken kollat upp försäljningarna genom fastighetsregistret och hemsidan Allabolag. Fastigheten har förvärvats av två stora bolag i vårdbranschen vid två tillfällen. En gång för 5 600 000 kronor av bolag A och en gång för 6 886 000 kronor av bolag B. Han vet inte vad dessa affärer innehåller, men gissar ogrundat på att köpare YY haft vissa kontakter då han i sitt verksamma yrkesliv placerar ungdomar på olika institutioner. I bolag A:s styrelse finns ledamöter som har aktiva styrelseuppdrag i 10–85 vårdbolag. I bolag B är en av ledarna verksam i totalt 582 vårdande bolag.

Angående påståendet om att han skulle ha använt sig av ett lockpris menar NN att det inte går att göra en jämförelse med det som sedermera skett, speciellt om fastigheten inte förmedlats på en öppen marknad och man inte vet vad affären innehåller. Bedömningen av marknadsvärdet har skett enligt gängse förfarande genom ortsprismetoden och erfarenhet invägt med lägesfaktorer, skick m.m. Dock finns det i stort sett inga jämförelseobjekt. Han har givetvis beaktat säljarens ekonomiska intressen. Han gav säljaren en bild av hans bedömning av marknadsvärdet på 3 750 000 kronor.

Köparna av fastigheten var kommersiella aktörer. De köpte fastigheten för att bland annat driva det som ett hem för klienter som behövde korttidsboende. Innan försäljningen berättade han att han var bekant med en av köparna. Som mäklare försöker han alltid vara transparant i förhållande till alla parter. Köpare XX jobbade på ett ungdomshem där han jobbade som vikarie några månader hösten år 1989 där han lärde känna XX på ett sådant sätt att de hälsar när de stöter på varandra. De har aldrig umgåtts privat. Den andra köparen, YY, har han aldrig träffat tidigare. Han frågade honom om en värdering av sitt hus men som aldrig blev av. Påståendet att han tagit emot en betalning från köparna anför han är helt ogrundat. Till grund för anklagelserna har anmälaren noterat en minskad omsättning och en ökad vinst i hans bolag. På grund av att han är pensionsmässig så har han sålt sin andel i det mäklarföretag han är verksam. Det gav honom 3 500 000 kronor till hans bolag. Omsättningen har minskat på grund av det inte längre finns inkomster från övriga mäklare.

Med anledning av att NN förelades att inkomma med anbudsförteckningen och för det inkom med minnesanteckningar över bud har han på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen även yttrat sig över hur han ser på sina skyldigheter att, i förhållande till såväl säljaren som köparna, upprätta och överlämna en anbudsförteckning. NN har anfört att han har gjort minnesanteckningar över bud. Han har inte överlämnat någon anbudslista till parterna. I den här affären var han kontakt i en prisdiskussion parterna emellan. Det fanns inga andra intressenter. Parterna ”kände” på varandra gällande priset. Det är dock svårt att veta var gränsen går mellan konkreta anbud och förhandling. Enligt hans sätt och se det var det inga konkreta anbud utan mer en förhandling. Gällande skyldigheten att föra anbudsförteckning gör han det regelmässigt vid konkreta bud och lämnar till köpare och säljare som en bilaga till avtalet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Minnesanteckningar med bud

Anteckningarna består av en sida med noteringar om i huvudsak namn, telefonnummer, datum och olika belopp. Inspektionen har kunnat utläsa i vart fall tre olika namn med tillhörande telefonnummer. Det finns även noteringar om följande belopp, 2 500 kronor, 33 000 kronor, 2 750 000 kronor, 3 000 000 kronor och 3 700 000 kronor. Anteckningarna innehåller också noteringar om bland annat driftskostnader och information om köparnas visningsdatum. 

Visningslistan

Av den ingivna listan finns fem namn noterade med tillhörande kontaktuppgifter och noteringar för respektive kontakt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inte något undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Det är utrett i ärendet att NN inte har upprättat eller överlämnat någon anbudsförteckning till parterna i den aktuella förmedlingen. Vad gäller hans skyldighet att upprätta en anbudsförteckning menar han är något han gör regelmässigt vid konkreta bud som då lämnas till köpare och säljare. I förevarande fall har han ansett det vara en gränsdragning huruvida det rört sig om konkreta bud eller en prisförhandling.

Skyldigheten att anteckna bud och överlämna förteckningen till parterna gäller även om det endast har inkommit ett anbud (se bland annat beslut den 18 november 2020 Dnr 20-0525). Även en köpares accept av en säljares motbud och av det begärda priset på en fastighet har ansetts utgöra bud som ska föras in i anbudsförteckningen (se beslut den 11 maj 2016 Dnr 2015–0990).

Av utredningen har framkommit att det inkom ett bud på 3 000 000 kronor som enligt NN sedermera förhandlades upp till det slutliga försäljningspriset på 3 700 000 kronor. Så som inspektionen får förstå det har han verkat som en kontakt mellan parterna och förmedlat buden som ledde fram till slutbudet. Skyldigheten för NN att upprätta och överlämna en anbudsförteckning har således kvarstått. Mot bakgrund av vad som redogjorts för ovan kan Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att NN har åsidosatt sin skyldighet att upprätta och överlämna en anbudsförteckning till parterna efter avslutat uppdrag. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.