Beslut

Sammanfattning

Prövning av om hyresförmedlaren har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att arbeta med andrahandsupplåtelse av bostäder. Även prövning av om kravet på att ha för avsikt att vara yrkesverksam är uppfyllt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare. Beslutet gäller omedelbart.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot hyresförmedlaren NN och mot ytterligare fem hyresförmedlare. Kritiken mot de övriga hyresförmedlarna hanteras i ärendena 20-0455, 20-0456, 20-0457, 20-0458 och 20-0459. Anmälaren har gett in handlingar från ett mål i Stockholms tingsrätt samt en ljudfil från ett annat mål i Stockholms tingsrätt.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan görs mot bakgrund av det beslut som Fastighetsmäklarinspektionen fattade den 4 mars 2020 i ärende 19-0688. I beslutet återkallades registreringen för en hyresförmedlare. Grunden för Fastighetsmäklarinspektionens beslut torde vara tillämplig även för de nu anmälda hyresförmedlarna, vilka driver eller är anställda i förtroenderubbande verksamheter. De anmälda personerna är registrerade hyresförmedlare, men de agerar som hyresgäst gentemot fastighetsägaren och som hyresvärd mot den verkliga hyresgästen. Syftet med denna avtalskonstruktion är dels att möjliggöra för fastighetsägaren att ta ut en högre hyra än förhandlad/skälig hyra och dels att undvika att hyresgästen får besittningsskydd. Samtidigt erhåller bulvanernas/förmedlarnas företag mycket högre ersättning än vad som är tillåtet, vilket syns tydligt i deras årsredovisningar.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att fastighetsmäklarlagen är tillämplig gentemot henne i ärendet. Hon är inte skyldig att ge in annans sekretessbelagda information. Ingen förmedling av lägenhet har skett. Hon har begärt utträde, vilket Fastighetsmäklarinspektionen vägrat henne. Hon är anställd och verkar inte som mäklare och har därmed rätt att finna ett nytt yrke för att försörja sig. Genom Fastighetsmäklarinspektionens agerande tvingas hon antingen bryta mot gällande regelverk för mäklare eller avstå från sin försörjning.

Hon arbetar som anställd utan ägarintressen i ett företag (Mellanbolaget) som verkar på uppdrag av primärt företag som önskar hyra lägenheter för sin personal i Stockholm under en medellång period. Mellanbolaget verkar ibland även på uppdrag av privatpersoner för att i vissa speciella situationer leta lägenhet i Stockholm. Mellanbolaget har därför en organisation, vilken hon tillhör, som på specifikt uppdrag söker upp hyresvärdar, fastighetsägare och fastighetsförvaltare när Mellanbolaget har blivit kontaktat av en möjlig hyresgäst till Mellanbolaget.

Mellanbolaget arbetar inte med förmedling av lägenheter och hon tror inte att så kommer att bli fallet i framtiden. Den service som Mellanbolaget erbjuder sina kunder är att likna vid antingen en fastighetsägares eller lägenhetsinnehavares uthyrning av lägenhet eller vid en fastighetsförvaltares uppgifter med fakturering, betalningar, service m.m. avseende andrahandslägenheter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Tillsyn över hyresförmedlare

Av 1 och 5 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare är en fysisk person som ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. Varje fastighetsmäklare ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Registreringen kan vara en fullständig registrering eller, för den som endast ägnar sig åt förmedling av hyresrätter, en registrering för hyresförmedlare.

NN är registrerad som hyresförmedlare och hon står därmed under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och är skyldig att följa fastighetsmäklarlagen.

NN har begärt avregistrering, men detta gjordes först efter att anmälan mot henne hade kommit in till Fastighetsmäklarinspektionen och hon hade förelagts att yttra sig över densamma. Även de fem övriga hyresförmedlarna som anmälan avser har begärt avregistrering efter att de förelagts att yttra sig över anmälan. Fastighetsmäklarinspektionen har meddelat dem att deras begäran om avregistrering kommer att handläggas när tillsynsärendet mot dem har avgjorts. Beslut i tillsynsärendena planerades att tas den 13 maj 2020 och beslut fattades den dagen avseende fyra av hyresförmedlarna. I NN:s fall fördröjdes handläggningen på grund av omständigheter hänförliga till NN och som inte beror på Fastighetsmäklarinspektionen. Med hänsyn härtill anser Fastighetsmäklarinspektionen att likabehandlingsprincipen kräver att NN behandlas på samma sätt som de hyresförmedlare vars ärenden kunde prövas i maj 2020 och att det därför är rimligt att handläggningen av hennes begäran om avregistrering skjuts upp tills detta tillsynsärende har prövats. Prövningen avser inte NN:s agerande efter det att hon hade begärt avregistrering.

Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.

Bestämmelsen om förbudet mot förtroenderubbande verksamhet infördes i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anfördes bland annat följande (prop. 1994/95:14 s. 80).

Det får lämnas åt praxis att närmare bestämma ramarna för regelns tillämpning. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. […]

Även om det i de enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörande av förmedlingsuppdraget.

NN är anställd i ett företag (Mellanbolaget) vars verksamhet har ifrågasatts av anmälaren. Av utredningen framgår att Mellanbolaget ägnar sig åt andrahandsuthyrning av bostäder. NN har fått ta del av det beslut av Fastighetsmäklarinspektionen som anmälaren hänvisar till i sin anmälan (dnr 19-0688). Beslutet avser en hyresförmedlare som är verksam i samma företag som NN. Av beslutet framgår att företaget försörjer sig på hyresskillnader och att hyresskillnaden i ett anmält hyresavtal uppgick till 2 000 kr per månad. Fastighetsmäklarinspektionen har i ett föreläggande frågat NN om det stämmer att hon arbetar i en verksamhet vars inkomster består av hyresskillnader. NN har inte bestritt att så är fallet. Mot denna bakgrund saknas skäl att anta något annat än att Mellanbolaget får inkomster genom hyresskillnader.

Om NN istället hade agerat som hyresförmedlare och förmedlat kontakten mellan fastighetsägaren och bostadshyresgästen så att dessa kunde ingå avtal med varandra hade den ersättning som NN/Mellanbolaget kunnat ta ut varit begränsad till högst 3 000 kr totalt per förmedling, se 12 kap. 65 a § jordabalken samt 1 § förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. Av utredningen framgår inget annat än att den ersättning som NN/Mellanbolaget tillgodogjort sig har utgjorts av hyresskillnader. Det har inte framgått annat än att dessa hyresskillnader har tagits ut månadsvis (eller fördelade på en annan tidsperiod) och att beloppet räknat per hyreskund därför har ökat över tid och sammantaget kan antas ha uppgått till avsevärt högre belopp än 3 000 kr per kund.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att det sammantaget inte har framkommit annat än att det finns mycket starka ekonomiska incitament för verksamheten i Mellanbolaget att använda detta affärsupplägg med andrahandsupplåtelse, istället för hyresförmedling. Såvitt framgår är NN endast anställd i företaget, varför det är oklart huruvida det även föreligger ett sådant ekonomiskt incitament för henne. En anställning innebär dock ett beroendeförhållande och en lojalitet mot arbetsgivaren. Anställningen vid Mellanbolaget kan antas medföra svårigheter för NN att agera som oberoende mellanman om hon skulle ägna sig åt hyresförmedling, som måste anses vara en konkurrerande verksamhet jämfört med den verksamhet som Mellanbolaget ägnar sig åt. Mot den bakgrunden kan det ifrågasättas hur förtroendet för NN som hyresförmedlare påverkas. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening är den slags verksamhet som NN ägnat sig åt inte förenlig med rollen som hyresförmedlare. Hennes agerande ska enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning anses strida mot förbudet mot att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Förseelsen bedöms utgöra grund för en varning.

Avsikt att vara yrkesverksam

I de krav som uppställs för registrering som fastighetsmäklare (och därmed även för hyresförmedlare) ingår enligt 6 § fjärde punkten fastighetsmäklarlagen ett krav på att ha för avsikt att vara yrkesverksam. Enligt 29 § ska registreringen återkallas för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven i 6 §.

Av NN:s uppgifter avseende hur hon arbetar framgår att hon inte alls är yrkesverksam som hyresförmedlare, i vart fall inte i enlighet med det regelverk som gäller för hyresförmedlare. Det framgår vidare att hon inte heller har planer på att vara verksam som hyresförmedlare samt att hon har begärt avregistrering. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s registrering som hyresförmedlare ska återkallas.

Eftersom NN själv har begärt avregistrering ska beslutet om återkallelse av registreringen gälla omedelbart.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN:s registrering som hyresförmedlare ska återkallas eftersom hon inte har för avsikt att vara yrkesverksam som hyresförmedlare. Beslutet ska gälla omedelbart. Om inspektionen inte hade beslutat om återkallelse av registreringen skulle NN istället ha meddelats en varning för att hon har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet.