Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har dokumenterat grunderna för sin bedömning av uppdragsgivarnas (säljarnas) och köparnas riskprofil.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 15 januari 2020 att göra en uppföljning av inspektionens tidigare tematiska tillsyn avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med detta tillsynsprojekt är att göra en uppföljning av den tidigare tematiska granskningen som skedde 2015. Syftet är också att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa penningtvättslagstiftningen och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt.

I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 10 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Hon har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlings­uppdrag som hon har avslutat under perioden 1 september-30 november 2019. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom i ett enskilt förmedlingsuppdrag. Hon har förelagts att yttra sig och att ge in de dokumenterade rutinerna som verksamhetsutövaren ska ha enligt 2 kap. 8 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), den allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 samma lag, dokumentationen över de åtgärder som hon har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt samma lag samt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen.

NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende ett uppdrag den 25 februari 2020 om förmedling av en fastighet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen.

I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande.

Riskbedömning av verksamheten

Av dokumentationen om den allmänna riskbedömningen av verksamheten framgår bland annat följande.

De flesta förmedlade överlåtelser avser sedvanliga bostadsbyten då hela eller huvuddelen av finansieringen sker via lån i inhemsk bank. Risken att använda medel härrör från brottslig verksamhet är därmed i de fallen begränsad och risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt bedömd ur det perspektivet, som normal.

Kunderna är vanligen privatpersoner boende i Sverige som säljer eller köper en bostad för permanent eller fritidsboende. Även ur det perspektivet bedöms risken som normal.

Dokumentationen om säljarna

Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna framgår bland annat att NN har bedömt att risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg. Det finns ingen notering om varför risken har ansetts som låg. Hon har angett att affärsförbindelsens syfte och art var försäljning av privatbostad. Det finns en anteckning om att inget var avvikande från vad som var normalt i förmedlingsuppdraget.

Dokumentationen om köparna

Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna framgår det bland annat att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg. Det finns ingen notering om varför risken har ansetts som låg. Hon har angett att köpets syfte och art var köp av privatbostad. Det finns en anteckning om att inget var avvikande från vad som var normalt i kundförbindelsen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Säljarnas riskprofil

NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som kan förknippas med säljarna som låg. Anledningen till att hon bedömde risken som låg var att säljarna var svenska medborgare med hemvist i Sverige. Säljarna hade därmed 1) en hemvist inom EES, 2) hemvist i en stat som har bestämmelser om penningtvätt och finansiering av terrorism och som tillämpar dessa på ett effektivt sätt och som motsvarar penningtvättslagen och 3) hemvist i en stat som har en låg nivå av korruption och annan relevant brottslighet. Samtliga punkter är omständigheter som kan tyda på låg risk och uppges i 2 kap. 4 § penningtvättslagen.

Förutom detta så har NN vägt in att uppdragsgivarna var ett äldre par som är pensionerade sedan ett antal år tillbaka och som ägt den aktuella fastigheten i 35 år. Dessutom var säljarna vänner med en kollega till NN. Hon har inte uppmärksammat något avvikande från vad som är normalt. Det förelåg heller inga omständigheter enligt 2 kap. 5 § som kunde tyda på att risken skulle bedömas som hög.

Sammantaget fanns det förutsättningar att bedöma risken som var förknippad med säljarna som låg.

Köparnas riskprofil

Till stor del liknande resonemang som anförts angående säljarnas riskprofil. Det stämmer att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som kan förknippas med köparna som låg. Hon har dessutom vägt in att köparna skulle finansiera köpet av den aktuella fastigheten med banklån och inte med befintliga medel. Hon har inte uppmärksammat något beteende eller andra omständigheter avseende köparna som varit avvikande från vad som var normalt. Sammantaget fanns det förutsättningar att bedöma risken som var förknippad med köparna som låg.

Även om hon har bedömt risken som låg så har NN vidtagit tillräckligt omfattande åtgärder för kundkännedom om båda parter som om risken hade bedömts som normal.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1 § och 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § första och tredje stycket penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av de då gällande Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2016:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna).

Av 18 § penningtvättsföreskrifterna följde att riskbedömningen i varje kundrelation, enligt 6 § i samma föreskrifter och grunderna för bedömningen skulle dokumenteras.

Dokumentationen om parternas riskprofil

Fastighetsmäklarinspektionen anser att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism förknippad med kundrelationen som låg respektive hög så är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt.

Av dokumentationen framgår att det saknas uppgifter om grunderna till varför NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering som låg i kundrelationerna. Dokumentationen är därmed bristfällig. Förseelsen motiverar en erinran.