Beslut

Beslutsdatum: 2020-06-10
Diarienummer: 20-0105
FMI:s beslut: Erinran
Laga kraft

Frågor som prövats i beslutet

Kundkännedom - dokumentation och bevarande

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har dokumenterat grunderna för sin bedömning av uppdragsgivarnas (säljarnas) och köparens riskprofil.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 15 januari 2020 att göra en uppföljning av inspektionens tidigare tematiska tillsyn avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med detta tillsynsprojekt är att göra en uppföljning av den tidigare tematiska granskningen som skedde 2015. Syftet är också att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa penningtvättslagstiftningen och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt.

I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 10 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Hon har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som hon har avslutat under perioden 1 september-30 november 2019. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom i ett enskilt förmedlingsuppdrag. Hon har förelagts att yttra sig och att ge in de dokumenterade rutinerna som verksamhetsutövaren ska ha enligt 2 kap. 8 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), den allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 § samma lag, dokumentationen över de åtgärder som hon har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt samma lag samt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen.

NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende en förmedling av en bostadsrätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen. 

I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande.

Riskbedömning av verksamheten

Av dokumentationen om den allmänna riskbedömningen av verksamheten framgår bland annat följande.

De flesta förmedlade överlåtelser avser sedvanliga bostadsbyten, då hela eller huvuddelen av finansieringen sker via lån i inhemsk bank. Risken att använda medel härrör från brottslig verksamhet är därmed i de fallen begränsad och risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt bedömd ur det perspektivet, som normal.

Kunderna är vanligen privatpersoner boende i Sverige som säljer eller köper en bostad för permanent eller fritidsboende. Även ur det perspektivet bedöms risken som normal.

Dokumentationen om säljarna

Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna framgår bland annat att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg. Det finns ingen notering om varför risken har ansetts som låg. Hon har angett att affärsförbindelsens syfte och art var försäljning av privatbostad.

Dokumentationen om köparen

Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen framgår bland annat att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg. Det finns ingen notering om varför risken har ansetts som låg. Hon har angett att köpets syfte och art var köp av privatbostad.

Dokumenterad sammanställning av vidtagna kundkännedomsåtgärder

Av den ingivna dokumentationen återfinns en sammanställning över de åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom avseende säljarna och köparen. Vad gäller riskbedömningen av kunden har bland annat antecknats att en riskbedömning avseende såväl säljare som köpare har utförts och noterats. Gällande köparen har i anslutning därtill även noterats att det inte funnits behov av någon ytterligare efterforskning. Vidare har det i samband med hanteringen av handpenningen förts notering om att inga avvikande transaktioner noterats. Detsamma gäller vid överföringen av slutlikviden.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som kan förknippas med både säljarna och köparen som låg. Som underlag för hennes bedömning av kundernas riskprofil i den aktuella förmedlingen hänvisas till 2 kap. 4 § penningtvättslagen vilken innefattar omständigheter som kan tyda på att risken kan bedömas som låg. Hon har i enlighet med bestämmelsen särskilt uppgett faktorer såsom att kunderna har hemvist inom EES, hemvist i en stat som har bestämmelser om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism som motsvarar dem i penningtvättslagen och som tillämpar dem på ett effektivt sätt samt har hemvist i en stat som har en låg nivå av korruption och annan relevant brottslighet.

Omständigheterna enligt 2 kap. 4 § tyder enligt NN på transparens både när det gäller säljare och köpare och där inget ska ha indikerat på förhöjd risk. Hennes bedömning bygger även på registerutdrag och andra handlingar från oberoende och tillförlitliga källor såsom banker och en bostadsrättsförening enligt 3 kap. 21 § penningtvättslagen.

Utöver det hänvisar NN sin bedömning till den i ärendet ingivna dokumentationen över åtgärder som hon vidtagit för att uppnå kundkännedom samt de kontroller över transaktioner som hon utfört och dokumenterat löpande enligt 3 kap. 7-8 §§ och 10-13 §§ penningtvättslagen.

Att hennes verksamhet i det enskilda fallet skulle kunna utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism har hon därmed bedömt som låg.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Det riskbaserade förhållningssättet
Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1 § och 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § första och tredje stycket penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Dokumentationen om parternas riskprofil

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög så är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt (se Fastighetsmäklarinspektionen beslut den 1 april 2020 Dnr 20-0111).

Av dokumentationen i ärendet framgår att det saknas uppgifter om grunderna till varför NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg i kundrelationerna. Dokumentationen är därmed bristfällig. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.