Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av sju olika förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Ärendet

I tre anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot mäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av två olika bostadsrätter. Anmälare 1 har inkommit med två skärmbilder på förmedlingsobjektets bostadsannons. Anmälare 2 har inkommit med tre skärmbilder på förmedlingsobjektets bostadsannons och två skärmbilder som visar statistik avseende försäljningar i föreningen där förmedlingsobjektet ingår och i en förening som är belägen mittemot den första.

Fastighetsmäklarinspektionen har genom sin omvärldsbevakning uppmärksammat stora diskrepanser mellan utgångspriset och försäljningspriset i fem av NN:s övriga förmedlingar. Hennes agerande i samband med dessa förmedlingar har således också varit föremål för granskning inom ramen för förevarande ärende.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har även inkommit med sju uppdragsavtal, sju objektsbeskrivningar, sju anbudsförteckningar, fem överlåtelseavtal, fyra frågelistor, fyra skärmbilder på jämförelseobjekt samt ett depositionsavtal.

NN har inte inkommit med överlåtelseavtalet från två av förmedlingarna. Som anledning har hon uppgett att förmedlingsobjekten aldrig blev sålda.

Anmälan

Anmälan från den 13 januari 2020

Anmälaren anser att NN har använt sig av ett lockpris i marknadsföringen av förmedlingsobjektet då kvadratmeterpriset är satt till ca 30 000 kr när bostäderna i området ligger från 45 000 – 60 000 kr.

Anmälan från den 12 februari 2020

NN har satt ett utgångspris på 39 000 kr per kvadratmeter för en lägenhet som ligger 350 meter från tunnelbanan. Priset ligger långt under de 55 000 – 60 000 kr per kvadratmeter som alla andra lägenheter i föreningen har tidigare sålts för. Föreningen är liten och både föreningens och de boendes nuvarande och framtida ekonomiska situation skadas av prissättningen då värdet på de andra lägenheterna dras ner.

Anmälan från den 18 februari 2020

NN har lagt ut objektet till försäljning för 2 150 000 kr när slutpriser för mindre lägenheter runt 42 kvadratmeter på samma gata har sålts för 2 400 000 – 3 000 000 kr. Budgivningen är fortfarande igång och är i skrivande stund uppe i 2 900 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak anfört följande.

Förmedlingsobjekt 1

Föreningen var nybildad och ett stambyte var inplanerat där säljarna själva skulle bekosta materialet till badrummet. Det fanns oklarheter kring stambytet och NN anser att oklara besked till spekulanter generellt påverkar bostadens värde. Badrummet luktade mögel och bostadens standard var mycket låg eftersom den var en före detta hyresrätt som nyligen hade ombildats till en bostadsrätt. NN hade följt en försäljning i fastigheten där utgångspriset var 2 250 000 kr. Bostaden blev inte såld trots att den var i betydligt bättre skick än det förevarande förmedlingsobjektet, med renoverat badrum, målade väggar och styling utförd av en firma.

Utgångspriset på 1 975 000 kr bestämdes mot bakgrund av jämförelseobjektet och i samråd med säljaren. Den högsta budgivaren drog tillbaka sina bud efter en undersökning av bostaden och framförallt badrummet. Säljaren ville då avsluta försäljningen eftersom hen av hälsoskäl inte orkade ha fler visningar.

Förmedlingsobjekt 2

Objektet omnämns i yttrandet på ett ställe som ”(gatuadressen Y)”. Med hänsyn till vad som framgår av de övriga inskickade handlingarna utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att det är ett skrivfel och att vad som avses är ”(gatuadressen X)”.

Bostaden var överbelamrad med saker, väggarna var smutsiga och golven var upprivna på vissa ställen eftersom väggar hade flyttats utan att golv hade igensatts under de gamla väggarna. Med anledning av skicket bedömde NN att bostaden skulle säljas för ett betydligt lägre pris än det senast sålda objektet i föreningen, vilket hade sålts för en summa av 3 540 000 kr. NN:s senaste förmedling i föreningen ägde rum under år 2017, innan prisnedgången, och utgångspriset var då 3 000 000 kr. Hon valde därför att i samråd med säljarna av det förevarande förmedlingsobjektet sätta ett utgångspris på 2 825 000 kr. Det var säljarnas lägsta tänkbara försäljningspris, utifrån vad de hade köpt objektet för samt vad de hade betalat för sin nya bostad. Vidare har föreningen områdets högsta avgifter, vilket gjorde att NN värderade objektet markant lägre än övriga jämförelseobjekt. Hon valde också ett bredare spann i sin värdering eftersom hon inte visste hur spekulanterna skulle värdesätta den exceptionellt höga avgiften.

NN värderade objektet till 3 150 000 kr +/- 350 000 kr. Både hon och säljarna är än idag chockade över försäljningspriset på 4 200 000 kr. Budgivningen stannade på 4 250 000 kr, men eftersom den högsta budgivaren inte ville skriva kontrakt samma dag valde säljarna den näst högsta budgivaren eftersom de redan var så nöjda med priset. Bostaden såldes efter fem dagar och söndagsvisningen ställdes in. Utbudet av fyrarumslägenheter var vid tiden för förmedlingen väldigt lågt, men KNN anade aldrig att det skulle bli ett sådant budkrig.

Faktorer som kan ha påverkat slutpriset var att NN lät en städ- och röjningsfirma kontakta säljaren. Säljarna anlitade också en stylingfirma och betalade för en bredare marknadsföring. I efterhand kan man också utläsa att det var en stigande prisutveckling på marknaden. Bostaden värderades under slutet av år 2019 och såldes i början av år 2020, då det var extremt lågt utbud efter julledigheterna. NN är övertygad om att slutpriset hade legat i linje med värderingen om bostaden hade sålts i december.

Anmälaren har uppgett att NN har använt sig av ett lockpris i marknadsföringen eftersom utgångspriset låg runt 30 000 kr per kvadratmeter. Slutpriserna på NN:s jämförelseobjekt ligger runt dessa priser och anmälaren har dessutom jämfört med bostäder med normala eller låga avgifter.

Förmedlingsobjekt 3

Bostaden hade en vacker utsikt mot skog. Samtidigt pågick ett bygge utanför som gjorde värderingen osäker. NN värderade bostaden till 2 300 000 kr +/- 350 000 kr och beaktade att föreningen hade höjt avgifterna. Säljaren hade köpt en ny bostad med en klausul beträffande att få sin bostad såld inom en viss tid. De kom tillsammans fram till ett utgångspris på 1 975 000 kr, vilket säljaren godtog som ett tänkbart försäljningspris.

Förmedlingsobjekt 4

Bostaden är belägen längst ner i fastigheten. Ett bygge var dessutom planerat till andra sidan gatan, vilket också upplystes om på visningen. Eftersom bygget skulle vara placerat mitt framför bostadens balkong skulle utsikten från bostadens sociala ytor påverkas och en del soltimmar försvinna. Som jämförelseobjekt använde NN sig av en lika stor bostad i föreningen som hade sålts i april 2019 för 3 280 000 kr, innan beslutet om bygget hade fattats. Bostaden var belägen på våning 2, var i bättre skick och hade fler soltimmar på balkongen än det förevarande förmedlingsobjektet. NN gjorde därför ett avdrag på ca 250 000 kr för skicket och våningsplanet och värderade bostaden till 3 050 000 kr +/- 300 000 kr. Hade byggplanerna inte funnits hade hon värderat bostaden högre och gått ut med ett högre utgångspris.

En av budgivarna valde att dra tillbaka sina bud efter att ha granskat bygget närmare. När NN upplyste de övriga budgivarna drog även den högsta budgivaren tillbaka sina bud, men den näst högsta budgivaren valde att stå fast. Kontraktsskrivning bokades men någon timme innan mötet meddelade säljarna att de inte längre ville sälja bostaden. NN anser att det är värt att notera att även om den tilltänkta köparen hade dragit tillbaka sina bud hade högsta bud varit 3 050 000 kr, vilket är en summa som ligger väl i linje med hennes värdering.

Förmedlingsobjekt 5

Objektets avgift var i högsta laget för området och låg strax över en av sökgränserna på en bostadssajt på internet, vilket skulle locka färre besökare på sajten och spekulanter. Som jämförelseobjekt använde NN sig av bland annat förmedlingsobjekt 1, som hade fått marknadspriset 2 590 000 kr genom budgivning. Objekten hade lika stor area, låg ca 700 m från varandra och var belägna på samma våningsplan, men förmedlingsobjekt 1:s avgift var 1229 kr lägre. Vid värderingen av förevarande objekt drog NN av ca 200 000 kr för den högre avgiften. Marknadsvärdet bedömdes således till 2 400 000 kr +/- 250 000 kr. Värderingen ligger också i linje med en av NN:s försäljningar på samma gata, vilket avsåg ett objekt på markplan med liknande avgift och boarea. Objektet såldes för 2 300 000 kr under år 2017. Vidare hade NN några månader innan förevarande förmedling satt ett utgångspris på 2 350 000 kr på ett objekt i samma storlek och bättre skick i samma port. Objektet fick några enstaka visningsbesökare och såldes aldrig. Säljarna av det förevarande förmedlingsobjektet hade också följt den försäljningen och hade därför inte höga förväntningar på slutpriset. Utgångspriset på 2 150 000 kr var ett för säljarna tänkbart försäljningspris.

Faktorer som kan ha påverkat slutpriset var en lyckad styling utförd av en firma, att säljarna valde en bredare marknadsföring samt den dåvarande marknaden som präglades av lågt utbud och stigande prisutveckling. Utöver det var den högsta budgivaren så angelägen att avsluta innan ett visst datum att hen höjde sitt bud två gånger och villkorade buden med ett snabbt avslut.

Den första anmälaren har hänvisat till jämförelseobjekt som är belägna på samma gata som förmedlingsobjektet men är storleksmässigt mindre. Varken bostäder av den storleken eller på samma gata utgör relevanta jämförelseobjekt i sammanhanget. Bostäder med likvärdig avgift är mer relevanta, eftersom månadsavgifterna styr budgivarnas lånelöften och lånelöftena styr marknaden. Antalet meter till tunnelbanan är också irrelevant just här, då det inte är särskilt långt till tunnelbanan från någon bostad i området. Anmälaren hävdar också att det låga utgångspriset skadar föreningens priser, vilket inte stämmer. Man kan inte se något sådant samband i anmälarens lista över utgångs- och försäljningspriser. NN har också valt att bortse från de objekt på anmälarens lista som såldes i slutet av år 2017 och bakåt, eftersom föreningen då hade betydligt lägre avgifter och marknaden var en annan. Styrelsens beslut att renovera hela fastigheten och de följande radikala avgiftshöjningarna från augusti 2017 hade en stor negativ inverkan på föreningens bostadspriser. Anmälaren har uppgett att en bostad såldes för 2 900 000 kr i föreningen under november 2019, men det stämmer inte eftersom en försäljning aldrig kom till stånd. Det finns en annan, lika stor, bostad i föreningen som har marknadsförts två gånger för 2 395 000 kr respektive 2 495 000 kr. Enligt anmälarens egen lista såldes objektet aldrig.

Den andra anmälarens lista över försäljningar på andra sidan gatan är inte relevant, eftersom den föreningen har en annan ekonomi och lägre avgifter.

Förmedlingsobjekt 6

Säljaren var angelägen att sälja snabbt med anledning av familjeskäl. Hens lägsta tänkbara försäljningspris var 1 100 000 kr, men utgångspriset bestämdes till 1 250 000 kr baserat på de utgångspriser som andra mäklare använt sig av när de förmedlat lika stora objekt i samma förening. NN värderade bostaden till 1 500 000 kr +/- 250 000 kr mot bakgrund av att bostaden låg på markplan och att en annan bostad med en annorlunda planlösning högst upp i fastigheten hade sålts för 1 700 000 kr i slutet av 2019. Ett annat, lika stort, objekt i föreningen hade bjudits ut till försäljning för 1 500 000 kr men inga bud inkom. En ytterligare osäkerhetsfaktor i värderingen var att delar av en närliggande järnväg var och är stängd fram till om några år, vilket kan ha påverkat både antalet visningsbesökare och slutpriset.

Efter budkrig såldes bostaden för 1 800 000 kr redan innan första söndagen, då säljaren var så nöjd med priset att hen genast ville avsluta budgivningen och skriva kontrakt. Faktorer som kan ha påverkat slutpriset var en lyckad styling utförd av en firma samt den dåvarande marknaden som präglades av lågt utbud och stigande prisutveckling. Referenspriset, baserat på fem olika försäljningar, var 1 425 000 kr (32 386 kr/kvadratmeter).

Att beakta är att bostaden är belägen i ortens billigaste och minst attraktiva område. Värderingen och utgångspriset är satta utifrån områdets priser. Köparen kanske inte var insatt i hur priserna i området skiljer sig från de i resten av orten. Två bostäder på 67 kvadratmeter såldes i föreningen i september 2019 för 1 960 000 kr och under våren 2020 för 1 925 000 kr, vilket vill säga 288 731 kr per kvadratmeter (med hänsyn till vad som framgår av de inskickade handlingarna i övrigt utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att det angivna kvadratmeterpriset är ett skrivfel och att priset som egentligen avses är 28 731 kr). NN.s utgångspris låg i linje med ovannämnda slutpris om man räknar per kvadratmeter. Förmedlingsobjektet var mycket mindre till ytan än det första jämförelseobjektet som såldes parallellt för endast 160 000 kr mer, vilket påvisar spretande priser på marknaden. Därmed behövs också breda värderingar med breda spann.

Förmedlingsobjekt 7

Objektet omnämns i yttrandet på ett ställe som ”(gatuadressen B)”. Med hänsyn till vad som framgår av de övriga inskickade handlingarna utgår Fastighetsmäklarinspektionen från att det är ett skrivfel och att vad som avses är ”(gatuadressen A)”.

Bostaden är belägen längst ner i fastigheten nära en motorväg, saknar balkong och var ett totalt renoveringsobjekt. Både väggar och köksluckor var färgglada och smyglister saknades. NN värderade bostaden till 2 150 000 kr +/- 300 000 kr utifrån ett jämförelseobjekt som låg på våningsplan 1, med avdrag för skicket och närheten till motorvägen. Utgångspriset på 1 850 000 kr sattes i samråd med säljaren. Bostaden hade tidigare saluförts en gång till ett högre utgångspris, utan att bli såld. Faktorer som kan ha påverkat slutpriset var en lyckad styling utförd av en firma, att säljaren valde en bredare marknadsföring och den dåvarande marknaden. som präglades av lågt utbud och stigande prisutveckling.

Sammanfattning

Samtliga sju förmedlingsobjekt är marknadsförda till utgångspriser som säljarna kunde tänka sig att acceptera som slutpris, inte under något drömscenario utan i värsta scenario eller högre. Priserna låg dessutom inom ramarna för NN:s värderingar. Många av värderingsmötena utfördes innan årsskiftet då det var relativ stiltje på marknaden och bostäder var svårsålda. Marknaden har varit tung i några år och mäklare har vant sig vid att värdera med försiktighet då priserna sedan år 2017 har haft en negativ utveckling. I efterhand kan man utläsa att det skedde en vändning från januari 2020 och framåt med en extra positiv prisutveckling, men NN står fast vid bedömningarna som hon gjorde vid tidpunkterna för värderingarna. Flertalet av försäljningarna skedde vid en tidpunkt då utbudet var extremt lågt, vilket resulterade i extra budkrig mellan spekulanter som hade sålt sina bostäder under högsäsongen innan årsskiftet och hade väntat hela julledigheten på nya objekt.

Handlingarna

Av de inskickade handlingarna framgår bland annat följande.

Förmedlingsobjekt 2

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 5 respektive 6 december 2019. Utgångspriset är angivet till 2 825 000 kr.

Skärmbild på förteckning över jämförelseobjekt

"Adress	Rum	Boa	Avgift
1. (Jämförelseobjekt 1)	4	93	7293
2. (Jämförelseobjekt 2)	4	93	7 501
3. (Jämförelseobjekt 3)	4	93	6 148
4. (Jämförelseobjekt 4)	4	93	7 590

Våning	Byggår	Pris	Pris/kvm
2/4	1993	2 775 000	29 838
4/4	1993	3 000 000	32 258
3/4	1993	2 650 000	33 974
2/4	1993	2 000 000	21 505

Pris idag enligt statistik

3 193 000	2015-03
3 239 000	2015-09
2 774 000	2018-10
3 410 000	2012-10

Bara jämförelseobjekt från samma brf eftersom inga andra bostadsrättsföreningar i (stadsdelens namn) har lika höga avgifter. Smalt urval gjorde att jag tog med äldre försäljningar som jag lät ett värderingssystem räkna om värdet på till nutid.

(Jämförelseobjekt 5) 4 rok 93 kvm såldes för 3 540 000 kr år 2018. Bostaden hade bättre läge och bättre skick än den aktuella.”

Objektsbeskrivningen

Sida 2

”Rum: 5 rum + kök

Boarea: 93 kvm.”

Sida 4

”Söker du en bostad högst upp i huset med panoramavy? Vill du även ha en nyrenoverad bostad med möjlighet till en öppen planlösning? (…) Då har du hittat rätt! Uppe på en höjd högst upp i huset finns detta förstklassiga boende med sagolik vy över trädkronor, (områdets namn) villaområde och (platsens namn) som reser sig i bakgrunden. (…) Läget högst upp i huset ger ett magiskt ljusflöde (…). Bostaden erbjuder utöver sobra färger och exklusiva materialval alla bekvämligheter inklusive bra förvaring, hiss, garage och diskmaskin. (…) Stor balkong med ingenting annat än himlen ovanför dig som ger dig ett extra rum sommartid med en oas av södersol. (…) Från bostaden är det ca 600 m till (stadsdelens namn) tunnelbana (…).”

Sida 5

”VARDAGSRUM: (…) Härifrån har du utgången till balkongen som blir som ett extra rum sommartid. Österläge med sol ca kl 08-15.

KÖK: (…) Köket är helrenoverat 2019 varav den maskinella utrustningen är utbytt 2018 (…).

BADRUM 1: Rymligt badrum renoverades 2018 (…)

SOVRUM 1: (…) Detta sovrum har hörnläge med vid utsikt som bidrar till ett säreget ljusflöde.

SOVRUM 2: (…) Panoramautsikt.

SOVRUM 3: (…) Utsikt över takåsar.”

Sida 6

”Boarea/Biarea

Boarea 93 kvm”

Frågelistan

”8. Har du observerat eller haft anledning att misstänka några andra brister eller fel i lägenheten som köparen bör upplysas om? Försök tänka dig in i köparens situation.

SKADAT GOLV SOVRUM VID BALKONG”

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven till 4 200 000 kr.

”§ 10 Städning och kvarglömd egendom

Säljaren är ansvarig för att lägenheten senast på tillträdesdagen är utrymd och väl rengjord. Övriga utrymmen ska vara utrymda och avstädade.

Senast på tillträdesdagen ska säljaren även ha tagit bort all lös egendom som inte ingår i köpet (…).”

Förmedlingsobjekt 3

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 7 januari 2020. Utgångspriset är angivet till 1 975 000 kr.

Objektsbeskrivningen

Sida 2

”Avgift: 2 301 kr I månadsavgiften ingår vatten, värme, samt källarförråd.”

Sida 5

”Söker du en bostad med högt läge och fri utsikt? (…) Vill du dessutom ha nära till tunnelbanan? Då har du hittat rätt! (…) På andra våningen i mysiga kvarter finns detta unika boende med sagolik vy över grönska. Här kan du luta dig tillbaka på balkongen och njuta av en oas i soligt sydvästligt läge med en milsvid utsikt. Fritt läge från bostadens alla fönster då även sovrummets fönster är placerat i insynsskyddat läge utan hus framför.

(…)

”Samtidigt som du har naturen runt knuten bor du bara 180 meter från tunnelbanan (…).”

Sida 13

”Avgift

2 301 kr I månadsavgiften ingår vatten, värme, samt källarförråd.”

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven till 2 750 000 kr.

Förmedlingsobjekt 5

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 30 januari 2020. Utgångspriset är angivet till 2 150 000 kr.

Objektsbeskrivningen

Sida 4

”Här bor du i mysiga och avskilda kvarter samtidigt som både (stadsdelens namn) centrum och tunnelbanan ligger cirka 300 meter från bostaden. (…) Cirka 350 m till tunnelbanan (…).”

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven till 3 000 000 kr.

Förmedlingsobjekt 6

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 28 januari 2020. Utgångspriset är angivet till 1 250 000 kr.

Objektsbeskrivningen

Sida 2

”(…) Vill du även ha en egen uteplats med trädäck och ett otroligt soligt läge? (…) Då har du hittat rätt! Här kan du njuta av en stor altan med ingenting annat än grönska och ett mysigt äppelträd framför dig. Altanen blir som ett stort extra rum sommartid som ger dig en oas av södersol ca 9:30-19. (…) Från bostaden är det ca 170 m till (järnvägens namn) (…) Vill du bo i en välplanerad och snyggt renoverad lägenhet i (ortens namn) med en stor altan att avnjuta solen på så är detta boendet för dig!”

Sida 5

”Uteplats

Stor altan med trätrall”

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven till 1 800 000 kr.

Förmedlingsobjekt 7

Förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 27 respektive 28 november 2019. Utgångspriset är angivet till 1 850 000 kr.

Skärmbild på förteckning över jämförelseobjekt

"Adress	Rum	Boa	Avgift	Våning
1. (Jämförelseobjekt 1)	2	48	2 890	1/3

Byggår	Pris	Pris/kvm	Såld
1945	2 450 000	51 041	2019-05 (...)"

Objektsbeskrivningen

Sida 5

”Belägen på en lugn gata mindre än 450 meter till T-bana. (…) Badrummet är helkaklat och stambytt 2012 med golvvärme. (…) Renoverat och stambytt badrum med golvvärme, badkar och dusch. (…) Föreningens bostadshus har genomgått många stora och kostsamma renoveringar så som stambyte i kök och badrum, säkerhetsdörrar, fiber, fönsterrenovering och fasadrenovering. (…) Här bor du i mysiga kvarter ett par minuter från (platsens namn) T-banestation (…) Den bilburne tar sig ut på (motorvägens namn) på bara några minuter.

(…)

KÖK: (…) Bevarade köksluckor handmålade i vitt, grå bänkskiva i tidsenligt virrvarrmönster och ett vitt kakel. (…) Ljust målade väggar och slitstarkt golv.

VARDAGSRUM: (…) Vitmålade väggar och slitstarka golv.

SOVRUM: (…) Ljust målade väggar och parkettgolv.

BADRUM: Stambytt badrum från 2012 inrett med kakel och klinker i trendriktigt vitt och grått (…).

HALL: Vitmålade väggar och laminatgolv (…).”

Sida 13

”Genomförda renoveringar:

Bergvärme 2011

Stambyte 2011-2012

Fiberbredband 2013

Relining 2013-2014

Nya fönster 2014

Dagvattenbrunnar 2015

Nya entréportar 2017

Säkerhetsdörrar till samtliga lägenheter 2017”

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven till 2 650 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri innefattas marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt samma bestämmelse, 2 st. 4 p. gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12).

Av utredningen i ärendet framgår att förmedlingsobjekt 2, 3, 5, 6 och 7 salufördes för 2 825 000, 1 975 000, 2 150 000, 1 250 000 och 1 850 000 kr. De såldes för 4 200 000, 2 750 000, 3 000 000, 1 800 000 och 2 650 000 kr. Utgångspriserna understeg således de slutliga försäljningspriserna med (avrundat till närmsta procent) 33 %, 28 %, 28 %, 31 % och 30 %. De väsentliga avvikelserna tyder på att utgångspriserna inte låg i linje med förmedlingsobjektens marknadsvärden.

NN har anfört att säljarna av samtliga förmedlingsobjekt accepterade utgångspriserna som tänkbara försäljningspriser. Fastighetsmäklarinspektionen vill påpeka att en prisuppgift kan vara vilseledande även om säljaren kan tänka sig att sälja för det priset (se Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål nr 1532-12).

Förmedlingsobjekt 2

NN har uppgett att hon bedömde att bostaden skulle säljas för ett betydligt lägre pris än det senast sålda objektet i föreningen, vars försäljningspris var 3 540 000 kr. Anledningen till det var att bostaden var överbelamrad med saker, väggarna var smutsiga och golven var upprivna på vissa ställen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att omständigheten att bostaden var ostädad och fylld med lösöre vid värderingstillfället inte borde ha påverkat NN:s bedömning av dess marknadsvärde, då ingenting i utredningen tyder på att skicket var permanent eller att uppdragsgivaren avsåg att marknadsföra eller sälja bostaden i det skicket. Tvärtom står i köpekontraktets § 10 att säljaren är ansvarig för att bostaden senast på tillträdesdagen är väl rengjord samt att all lös egendom som inte ingår i köpet då ska vara borttagen. Det framgår också av utredningen att NN själv såg till att en städ- och röjningsfirma kontaktade säljaren. Vad avser det upprivna golvet anges i frågelistan att sovrumsgolvet är skadat vid balkongen. Att golvet skulle vara upprivet på flera ställen framgår inte av objektsbeskrivningen i vare sig bild eller text, utan objektet beskrivs som ”förstklassigt” och ”nyrenoverad”.

Som ytterligare grund för värderingen har NN använt sig av sex tidigare försäljningar som genomfördes mellan år 2012 och 2018. Hon valde dessa objekt eftersom de tillhör förmedlingsobjektets förening och ingen annan förening i området ska ha lika höga avgifter. NN lät även ett värderingssystem räkna om fyra av objektens försäljningspriser till nutida motsvarigheter. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att NN i sitt yttrande avseende förmedlingsobjekt 5 har uppgett att jämförelser med försäljningar som genomfördes så långt bakåt i tiden som år 2017 inte är relevanta, bland annat eftersom bostadsmarknaden såg annorlunda ut på den tiden. Hon har inte heller gett in något material avseende objektet som hon ska ha sålt under år 2017 i föreningen. Avseende de två jämförelseobjekten som såldes under år 2018 uppmärksammar inspektionen att det ena objektets pris idag skulle ha varit 2 774 000 kr enligt den omräkning som NN har använt sig av. Objektet har tre rum, en boarea på 78 kvadratmeter och är beläget på våning tre av fyra, medan förmedlingsobjekt 2 har fem rum, en boarea på 93 kvadratmeter och är beläget högst upp i fastigheten. Objekten skiljer sig därför åt på ett flertal värdepåverkande punkter, varför Fastighetsmäklarinspektionen finner det anmärkningsvärt att NN saluförde förmedlingsobjekt 2 till en summa som ligger nära det för jämförelseobjektet uppskattade nutida värdet. Det andra jämförelseobjektet såldes under år 2018 för 3 540 000 kr, har fyra rum och en boarea på 93 kvadratmeter. NN har inte uppgett vilket våningsplan objektet är beläget på och har inte låtit räkna om objektets försäljningspris till en nutida motsvarighet. Med hänsyn till att omräkningarna av de andra jämförelseobjektens försäljningspriser har genomgående resulterat i högre värden än vid försäljningstillfället anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är rimligt att anta att även förevarande jämförelseobjekts nutida värde skulle vara högre än dess försäljningspris 3 540 000 kr. NN har anfört att jämförelseobjektet hade bättre läge och var i bättre skick än förmedlingsobjekt 2, vilket salufördes för 2 825 000 kr. I objektsbeskrivningen anges att förmedlingsobjekt 2 ligger ”högst upp i huset med panoramavy”, att det är nyrenoverat och att det är ett ”förstklassigt boende med sagolik vy över trädkronor”. Utifrån förevarande beskrivningar menar Fastighetsmäklarinspektionen att det framstår som osannolikt att objektens olikheter ifråga om skick och läge skulle motivera en sådan skillnad i marknadsvärde dem emellan. Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen skäl att tillmäta NN.s bedömning av förmedlingsobjekt 2:s marknadsvärde låg trovärdighet.

NN har uppgett att faktorer som har påverkat försäljningspriset innefattar bland annat att hon lät en städ- och röjningsfirma kontakta säljaren, att säljaren anlitade en stylingfirma och betalade för en bredare marknadsföring, att det vid tidpunkten fanns få bostadsrätter med samma rumsantal på marknaden och att det var en stigande prisutveckling på marknaden. Fastighetsmäklarinspektionen menar att en eventuell värdehöjning till följd av den valda marknadsföringen och de båda firmornas arbete borde ha varit förutsebar för NN redan vid värderingstillfället. Gällande hennes påstående om att det i efterhand går att utläsa att det vid försäljningstillfället var en stigande prisutveckling på bostadsmarknaden har hon inte gett in något material som ger stöd åt uppgiften ifråga. NN har dessutom under en längre tidsperiod aktivt förmedlat bostäder i området där förmedlingsobjektet är beläget, varför en eventuell allmän prisuppgång på marknaden inte kan anses medföra att hon saknat möjlighet att närmare förutse försäljningspriset i förevarande fall. Fastighetsmäklarinspektionen finner att hennes redogörelse för anledningen till diskrepansen mellan utgångspriset och försäljningspriset ska sammantaget tillmätas låg trovärdighet.

Vid en sammanvägd bedömning av omständigheterna i ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 2. Agerandet strider mot god marknadsföringssed, varför det även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Förmedlingsobjekt 3

Enligt NN gjordes hennes värdering osäker av ett pågående bygge utanför bostaden. Hon beaktade också att föreningen hade höjt avgifterna. Säljaren hade dessutom köpt en ny bostad och var enligt köpekontraktet tvungen att sälja förmedlingsobjekt 3 inom en viss tid.

I objektsbeskrivningen framhålls bostadens utsikt på ett flertal ställen, så som ”Söker du en bostad med högt läge och fri utsikt?”, ”På andra våningen i mysiga kvarter finns detta unika boende med sagolik vy över grönska”, ”… milsvid utsikt” och ”Fritt läge från bostadens alla fönster då även sovrummets fönster är placerat i insynsskyddat läge utan hus framför”. Information om bygget saknas i både bild och text, till skillnad från objektsbeskrivningen avseende förmedlingsobjekt 4. Vidare har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut fastslagit att en fastighetsmäklare inte är fri att sätta ett utgångspris som inte är i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde för att tillgodose säljarens önskemål om en snabb försäljning (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-1394). Beträffande avgiftshöjningens eventuella påverkan på objektets marknadsvärde menar Fastighetsmäklarinspektionen att avgiften måste alltjämt anses vara låg i förhållande till bostadens belägenhet. NN har inte heller inkommit med något material som ger stöd åt hennes uppgift om att en avgiftshöjning hade skett, när höjningen ska ha skett och hur hög den ska ha varit. Fastighetsmäklarinspektionen tillmäter därför hennes bedömning av förmedlingsobjektets marknadsvärde låg trovärdighet. NN har inte heller särskilt kommenterat diskrepansen mellan objektets utgångspris och försäljningspris.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 3. Agerandet strider mot god marknadsföringssed, varför det även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Förmedlingsobjekt 5

NN har uppgett att förmedlingsobjektets avgift var i högsta laget för området och att den låg strax över en viss sökgräns på en bostadssajt på internet, vilket skulle resultera i ett lägre antal spekulanter. Hon har dock inte påstått att hon tog hänsyn till dessa omständigheter vid värderingen, varför Fastighetsmäklarinspektionen bortser från denna del av yttrandet vid bedömningen av NN:s grunder för värderingen av förmedlingsobjekt 5.

Enligt NN sattes utgångspriset mot bakgrund av tidigare förmedlingar av jämförbara objekt, vilka utgjordes av förmedlingsobjekt 1 och ett objekt som NN saluförde några månader tidigare till ett pris på 2 350 000 kr. Ingetdera objekt såldes. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att NN har angett att förmedlingsobjekt 1 var av mycket låg standard och att den högste budgivaren drog tillbaka sina bud efter att ha undersökt objektet och framförallt badrummet igen. Det framgår inte att förmedlingsobjektet var i ett dylikt skick. Några handlingar som ger stöd åt hennes uppgifter om den misslyckade försäljningen några månader tidigare har inte skickats in till Fastighetsmäklarinspektionen. Vidare har NN uppgett att hennes värdering av förmedlingsobjekt 5 låg i linje med en av hennes försäljningar från år 2017, vilken avsåg ett objekt på samma gata med liknande avgift och boarea. Det objektet såldes för 2 300 000 kr. Samtidigt har NN avfärdat den ena anmälarens hänvisning till försäljningar från slutet av år 2017 och bakåt i tiden, mot bakgrund av bland annat att marknaden då såg annorlunda ut. NN har också argumenterat för att anmälarnas jämförelseobjekt saknar relevans då de antingen är belägna i en annan förening med lägre avgift eller såldes under en period då förevarande förening hade lägre avgifter, men har inte skickat in några handlingar som ger stöd för dessa uppgifter. Hon har också anfört att anmälare 1:s uppgifter om att antalet meter till tunnelbanan är irrelevanta eftersom det inte är långt till tunnelbanan från någon bostad i området. Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammar att NN i objektsbeskrivningarna avseende förmedlingsobjekt 2, 3, 5 och 7, vilka samtliga är belägna i det aktuella området, framhäver bostädernas närhet till tunnelbanan. Hennes bedömning av förmedlingsobjekt 5:s marknadsvärde får sammanfattningsvis anses ha låg trovärdighet.

Faktorer som kan ha påverkat försäljningspriset var, enligt NN, en lyckad styling utförd av en firma, att säljarna valde att betala för en bredare marknadsföring, att utbudet av liknande lägenheter på marknaden var lågt och att prisutvecklingen på marknaden steg. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den prispåverkan som stylingen och marknadsföringen eventuellt hade borde ha varit förutsebara för NN när hon värderade objektet. Vad avser prisutvecklingen på marknaden har NN inte skickat in något material som ger stöd åt uppgiften ifråga. NN har dessutom under en längre tidsperiod aktivt förmedlat bostäder i området där förmedlingsobjektet är beläget, varför en eventuell allmän prisuppgång på marknaden inte kan anses medföra att hon saknat möjlighet att närmare förutse försäljningspriset i förevarande fall. Fastighetsmäklarinspektionen tillmäter därför även hennes redogörelse för anledningen till diskrepansen mellan utgångspriset och försäljningspriset låg trovärdighet.

Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 5. Agerandet strider mot god marknadsföringssed, varför det även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Förmedlingsobjekt 6

Av NN:s yttrande framgår att säljaren behövde få objektet sålt snabbt. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare fastslagit att omständigheten att säljaren önskar en snabb försäljning inte gör att mäklaren är fri att sätta ett utgångspris som inte är i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-1394).

Avseende värderingen framgår av utredningen att NN tog hänsyn till att bostaden var belägen på markplan. I objektsbeskrivningen betonas dock att en ”egen uteplats med trädäck och ett otroligt soligt läge” ingår i försäljningen. Uteplatsen framhävs ytterligare i objektsbeskrivningen med beskrivningar som ”en stor altan med ingenting annat än grönska och ett mysigt äppelträd framför dig” och ”altanen blir som ett stort extra rum sommartid som ger dig en oas av södersol ca 9:30-19”. Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är att objektets belägenhet på markplan har i förevarande fall inte marknadsförts som något med negativ innebörd för mottagaren, utan istället som något som är avsett att locka intressenter. Utöver detta har NN angett att hon vid värderingen tog hänsyn till försäljningen av ett objekt högst upp i fastigheten för 1 700 000 kr i slutet av år 2019. Hon har också uppgett att säljaren hade följt en försäljning av ett lika stort objekt i föreningen med utgångspris 1 500 000 kr, vilket inte blev sålt, samt att NN:s utgångspris på 1 250 000 kr var i linje med försäljningspriserna som uppnåddes vid två andra försäljningar i föreningen under september 2019 och våren 2020. Hon har dock inte gett in något material som ger stöd för hennes uppgifter om dessa förmedlingar och det framgår heller inte av yttrandet att hon vid värderingen beaktade någon av dem, med undantag för objektet som ska ha sålts för 1 700 000 kr under 2019. Vidare har NN uppgett att värderingen gjordes osäker av att delar av en närliggande järnväg var och är stängd fram till om några år, vilket kan ha påverkat både antalet visningsbesökare och försäljningspriset. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att nedstängningen av delar av järnvägen inleddes redan under år 2016, varför NN rimligen borde ha kunnat förutse trafiksituationens eventuella påverkan på värderingen. Utöver detta omnämns järnvägstrafiken i objektsbeskrivningen som ett av de kommunikationsmedel som köparen kan använda sig av. Fastighetsmäklarinspektionen noterar också att den station som ligger närmast förmedlingsobjektets adress alltjämt är öppen för trafik. Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s bedömning av förmedlingsobjekt 6:s marknadsvärde ska tillmätas låg trovärdighet.

Som eventuellt prispåverkande faktorer har NN angett en lyckad styling av bostaden utförd av en firma, att utbudet av liknande objekt var lågt och att bostaden såldes under en tid då prisutvecklingen på marknaden var stigande. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den prispåverkan som stylingen eventuellt hade borde ha varit förutsebar för NN vid värderingen. Vad avser påståendet om att det var en stigande prisutveckling på bostadsmarknaden vid försäljningstillfället har NN inte gett in något material som ger stöd åt uppgiften ifråga. Vidare har NN anfört att man bör beakta att förmedlingsobjektet är beläget i ortens ”billigaste och minst attraktiva område” och att köparen möjligen inte var insatt i hur priserna skiljer sig i området från övriga delar av orten. Fastighetsmäklarinspektionen finner att de ingivna handlingarna inte ger stöd för antagandet rörande köparens kunskaper om området och lämnar det utan avseende. Sammanfattningsvis anser inspektionen att även NN:s redogörelse för diskrepansen mellan utgångspriset och försäljningspriset ska tillmätas låg trovärdighet.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 6. Agerandet strider mot god marknadsföringssed, varför det även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Förmedlingsobjekt 7

NN har uppgett att hon vid värderingen beaktade att förmedlingsobjektet är beläget nära en motorväg samt att det var ett totalt renoveringsobjekt, saknade smyglister och hade färgglada väggar och köksluckor. Värderingen gjordes dessutom med utgångspunkt i förmedlingen av ett jämförelseobjekt som också var beläget på markplan men på en annan adress, vilket hade sålts för 2 450 000 kr under år 2019. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att det framgår av objektsbeskrivningen att motorvägen ligger endast några minuters bilväg från förmedlingsobjektet, men förmedlingsobjektet beskrivs samtidigt som beläget på en ”lugn gata”. Inspektionen beaktar också att jämförelseobjektet är beläget närmare motorvägen än vad förmedlingsobjektet är. Avseende förmedlingsobjektets skick uppmärksammar Fastighetsmäklarinspektionen att det i objektsbeskrivningen anges att föreningen har genomfört ”många stora och kostsamma renoveringar”, så som stambyte i kök och badrum under de åtta åren som föregick försäljningstillfället. Det saknas uppgifter i de inskickade handlingarna som ger stöd för NN:s påstående att förmedlingsobjektet var ett ”totalt renoveringsobjekt”. Vad gäller inredningens färger anges i objektsbeskrivningen att objektet har vita köksluckor, vitt kakel i köket, ”ljust målade” väggar i köket och sovrummet, grå bänkskiva, vita väggar i vardagsrummet och hallen samt vitt och grått kakel och klinker i badrummet. Det framgår inte heller av det inskickade bildmaterialet att inredningen skulle vara färgglad. NN:s bedömning av förmedlingsobjekt 7:s marknadsvärde ska av dessa anledningar anses ha låg trovärdighet.

NN har angett en lyckad styling utförd av en firma, säljarens val av en bredare marknadsföring och att den dåvarande marknaden präglades av lågt utbud och stigande prisutveckling som faktorer som kan ha påverkat försäljningspriset. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den prispåverkan som stylingen och marknadsföringen eventuellt hade borde ha varit förutsebar för NN vid värderingen. Vad avser påståendet om att det var en stigande prisutveckling på bostadsmarknaden vid försäljningstillfället har NN inte gett in något material som ger stöd åt uppgiften ifråga. NN har dessutom under en längre tidsperiod aktivt förmedlat bostäder i området där förmedlingsobjektet är beläget, varför en eventuell allmän prisuppgång på marknaden inte kan anses medföra att hon saknat möjlighet att närmare förutse försäljningspriset i förevarande fall. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s redogörelse för diskrepansen mellan utgångspriset och försäljningspriset ska tillmätas låg trovärdighet.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjekt 7. Agerandet strider mot god marknadsföringssed, varför det även står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet medför inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Av 29 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt förevarande lag. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen istället meddela varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att en återkallelse av registreringen ska gälla omedelbart.

I förarbetena till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag anges bland annat följande om påföljdsbedömningen (se prop. 1994/1995:14 s. 69 f).

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 8 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. (…) Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan, s. 69, samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering ska ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något avseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

I förarbetena till 29 § fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 40 f) anges att det är angeläget att mäklaren inte kan fördröja ett ingripande genom att överklaga ett beslut om avregistrering. Vidare uttalas att det i stort sett alltid är motiverat att en avregistrering ska gälla omedelbart när återkallelsen grundar sig på att mäklaren inte längre uppfyller de formella kraven för registrering, till exempel för att mäklaren saknar ansvarsförsäkring. Skyddet för konsumenter fordrar då i regel att mäklaren inte kan åta sig nya uppdrag.

När registreringen återkallas på grund av att mäklaren i andra avseenden har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ställer sig saken emellertid annorlunda. Det finns i sådana fall ofta utrymme för tolkning och mäklaren kan vid en domstolsprövning anses ha handlat på ett acceptabelt sätt eller i vart fall inte ha åsidosatt sina skyldigheter så grovt att det motiverar en avregistrering.

Fastighetsmäklarinspektionen har i förevarande ärende funnit att NN i fem olika uppdrag har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Agerandet gör att hennes lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas.

NN har vid två tidigare tillfällen meddelats varning av Fastighetsmäklarinspektionen (se Fastighetsmäklarinspektionens samlade beslut i ärendena dnr 2018-1573, 2018-1714, 2018-1726, 2018-1758 och 18-2014 samt i ärende dnr 19-0587). Hon meddelades den första varningen för att ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av totalt sex olika förmedlingsobjekt samt för att ha upprättat en ofullständig anbudsförteckning. Den andra varningen avsåg användande av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt. NN delgavs inspektionens beslut den 27 september 2019 respektive den 8 november 2019. Besluten vann laga kraft den 18 oktober 2019 respektive den 29 november 2019. Av de fem förmedlingsuppdrag i det aktuella ärendet, i samband med vilka Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed, ingicks samtliga efter att NN delgavs det första beslutet. Fyra av dessa ingicks efter att hon delgavs det andra beslutet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har haft skälig tid att vidta rättelse av det agerande som inspektionen varnade henne för. Hon fortsätter dock att på ett medvetet och systematiskt sätt använda sig av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen av förmedlingsobjekt.

Domstolarnas och Fastighetsmäklarinspektionens respektive praxis är tydlig med att agerandet att sätta ett utgångspris som väsentligen understiger förmedlingsobjektets marknadsvärde utgör vilseledande marknadsföring enligt marknadsföringslagen och därmed ett brott mot god fastighetsmäklarsed. Inspektionen anser att ett sådant agerande är allvarligt med hänsyn till konsumentskyddet, eftersom en mäklares användande av vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen riskerar att mäklaren slösar med spekulanters tid, energi och pengar. Konsumenterna ska kunna förlita sig på att utgångspriset verkligen är i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

Vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter i förevarande ärende samt med hänsyn till inspektionens beslut i tidigare ärenden rörande NN finner Fastighetsmäklarinspektionen att varning inte kan anses vara en tillräcklig åtgärd. NN:s registrering som fastighetsmäklare ska därför återkallas.

NN har i två tidigare beslut meddelats varning av Fastighetsmäklarinspektionen för flera fall av vilseledande marknadsföring. Trots de tidigare varningarna har hon fortsatt att marknadsföra objekt i strid med regelverket. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN visar nonchalans inför de regler hon har att följa. Hennes agerande innebär en uppenbar risk för skada för konsumenterna. Beslutet om återkallelse ska därför gälla omedelbart.