Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en fastighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av en fastighet.

NN har yttrat sig i ärendet och har inkommit med förmedlingsuppdraget, köpekontraktet, depositionsavtalet, två objektsbeskrivningar, fastighetsinformation, anbudsförteckningen, frågelistan, ett besiktningsprotokoll, en skärmbild från ett mäklarsystem som visar en värdering av förmedlingsobjektet och underlaget för denna samt en förteckning över försäljningar på gatan där förmedlingsobjektet är beläget.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren anser att förmedlingsobjektets utgångspris ligger långt under dess marknadsvärde. Inför visningen var priset satt till 1 795 000 kr och tre dagar senare var högsta budet 2 500 000 kr och tycktes stiga ytterligare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Utgångspriset sattes till stor del med hänsyn till tidigare försäljningar i området men även till NN:s erfarenhet som mäklare.

Mäklarföretaget som hon är anställd hos använder sig av ett mäklarsystem som hämtar data från ett analysföretag. Systemet uppskattade förmedlingsobjektets pris till 1 800 000 kr. Utgångspriset 1 795 000 kr delat med husets boyta ger ett kvadratmeterpris på 24 589 kr, vilket är relativt högt för orten där objektet är beläget. NN menar att det skulle kännas olustigt för henne att höja utgångspriset från det av systemet rekommenderade priset 1 800 000 kr till 2 500 000 kr. Det är inget som hon eller hennes kollegor vanligtvis gör, förutom en mindre höjning eller sänkning. Hon känner till orten och vet att priserna vanligen inte ligger på dessa nivåer. Genomsnittspriset för tidigare försäljningar i hela orten ligger något högre och det var den värderingen som NN använde i det här fallet. Ytterligare faktorer som måste vägas in är att husets huvudsakliga badrum ligger i källaren och nås via en smal källartrappa med låg takhöjd. Även rummen på det övre planet och trappan som leder dit har låg takhöjd. Flera spekulanter avböjde att lägga bud av den anledningen.

Förmedlingsobjektet såldes för 2 525 000 kr. Säljaren valde att sälja till budgivare 2, även om budgivare 1 la fler bud i efterhand. Budgivare 1 hade stannat i budgivningen och informerade om att de inte ville lägga ytterligare bud, trots att de senare valde att göra det. Säljaren valde då att sälja till budgivare 2 för det bud som var högst vid tillfället då budgivare 1 meddelade att de stannade. Minst en av spekulanterna var från Stockholmsområdet, vilket kan ha bidragit till att priset sköt i höjden eftersom NN ibland ser att spekulanter från det området har en helt annan ekonomi.

Handlingarna

Av de inkomna handlingarna framgår bland annat följande.

Förmedlingsuppdraget

Utgångspriset är angivet till 1 795 000 kr. Säljarna och NN undertecknade handlingen den 8 oktober 2019.

Köpekontraktet

Köpeskillingen är angiven till 2 525 000 kr. Handlingen undertecknades av parterna den 9 november 2019.

Objektsbeskrivningen

Sida 1

Förmedlingsobjektets boarea är angiven till 73 kvadratmeter och tomtarean till 2 139 kvadratmeter.

Sida 3

Förmedlingsobjektets boarea är angiven till 73 kvadratmeter och biarean till 28 kvadratmeter.

Skärmbild från mäklarsystemet

Skärmbilden visar bland annat en värdering av förmedlingsobjektet och en förteckning över försäljningar som genomförts i området där förmedlingsobjektet är beläget.

”UNDERLAG FÖR VÄRDERING

Uppskattat värde
1 810 000 kr

Pris per kvadratmeter
20 284 kr

(Jämförelseobjekt 1): 4 300 000 kr

(Jämförelseobjekt 2): 2 350 000 kr

(Jämförelseobjekt 3): 1 630 000 kr

(Jämförelseobjekt 4): 1 500 000 kr

(Jämförelseobjekt 5): 1 460 000 kr

(Jämförelseobjekt 6): 5 500 000 kr

(Jämförelseobjekt 7): 1 135 000 kr

(Jämförelseobjekt 8): 2 150 000 kr

(Förmedlingsobjektet): 2 525 000 kr

(Jämförelseobjekt 9): 2 050 000 kr

Källa: (analysföretagets namn)”

På en bostadssajt på internet har Fastighetsmäklarinspektionen noterat att, med undantag för förmedlingsobjektet och jämförelseobjekt 9, såldes samtliga objekt på listan mellan den 27 januari 2020 och den 17 april 2020. Objektens storlek varierar mellan 73 och 270 kvadratmeter boarea, 0 och 96 kvadratmeter biarea samt 791 och 8 160 kvadratmeter tomtarea.

Jämförelseobjekt 9 såldes den 4 november 2019 och hade 141 kvadratmeter boarea, 3 kvadratmeter biarea och 876 kvadratmeter tomtarea.

Förteckning över försäljningar på förmedlingsobjektets gata

”Sålda bostäder (förmedlingsobjektets gata och postort)

(Förmedlingsobjektet): 2 525 000 kr

(Jämförelseobjekt 1): 4 800 000 kr

(Jämförelseobjekt 2): 1 800 000 kr

(Jämförelseobjekt 3): 1 300 000 kr

(Jämförelseobjekt 4): 1 600 000 kr

(Jämförelseobjekt 5): 500 000 kr

(Jämförelseobjekt 6): 375 000 kr

(Jämförelseobjekt 7): 925 000 kr

(Jämförelseobjekt 8): 1 700 000 kr

Uppgifterna är enkelt och öppet tillgängliga på webbsajter som exempelvis (namn på en bostadssajt). Intygas i tjänsten av (NN:s kollegas namn).

Genomsnitt 1 725 000 kr”

På bostadssajten som hänvisas till i förteckningen till har Fastighetsmäklarinspektionen noterat att objekten (förmedlingsobjektet undantaget) såldes mellan den 28 september 2012 och den 31 oktober 2019. Objektens storlek varierar mellan 25 och 190 kvadratmeter boarea, 0 och 139 kvadratmeter biarea samt 1 268 och 2 962 kvadratmeter tomtarea.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri innefattas marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt samma bestämmelse, 2 st. 4 p. gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12).

Av utredningen i ärendet framgår att utgångspriset var 1 795 000 kr och försäljningspriset var 2 525 000 kr. Utgångspriset understeg därför försäljningspriset med ca 29 %. Det är en väsentlig avvikelse som tyder på att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde.

NN har angett skälen för sin bedömning av förmedlingsobjektets marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att skärmbilden från mäklarsystemet, vilken visar försäljningar i området, till övervägande del visar objekt som såldes efter att NN förmedlade det aktuella förmedlingsobjektet. De kan dock ge en indikation om prisnivån på orten i anslutning till den aktuella försäljningen. Inspektionen kan därför inte tillbakavisa den bedömning som NN har gjort av förmedlingsobjektets marknadsvärde. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Ärendet ska därför avskrivas.