Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2020-04-01
Diarienummer: 19-1408
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Anbudsförteckning, budgivning

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Mäklarens hantering av budgivningen har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklare NN. Kritiken går i huvudsak ut på att NN ska inte ha informerat vissa budgivare om budgivningens förlopp samt ha nekat dolda bud och bud som inte motsvarade 25 000 kr.

Anmälaren har även inkommit med skärmbilder på sms-konversationer mellan anmälaren och NN.

NN har yttrat sig i ärendet och har inkommit med uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, depositionsavtalet, anbudsförteckningen, journalen, tilläggsavtalet, mailkonversationer mellan NN och säljarna, sms-konversationer mellan NN och anmälaren samt sms från NN till säljarna.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 19 oktober 2019 la han ett dolt bud på förmedlingsobjektet. NN blev genast otrevlig och sa att anmälaren inte fick göra det, men godkände budet när anmälaren förklarade att han själv arbetar i mäklarbranschen.

Anmälaren märkte under nästkommande dag att budgivningen var igång på internet och kontaktade NN för att fråga varför anmälaren inte blev uppdaterad via sms. NN svarade att med tanke på anmälarens dolda bud fick anmälaren inte vara med i slingan, vilket anmälaren vet inte stämmer. Efter det försökte anmälaren lägga ett bud på 20 000 kr över ledande bud, vilket då var 1 425 000 kr. NN skrev då att man måste bjuda 25 000 kr åt gången, vilket anmälaren vet inte heller stämmer och berättade det. NN sa då att det är säljaren som bestämmer det, vilket säljaren nekar till. Vid ett senare samtal försökte NN ljuga sig ur situationen och sa att han inte behöver uppdatera budgivarna via sms om han inte vill och att det är han som bestämmer vilka som får lägga bud. Anmälaren svarade att han skulle kontakta Fastighetsmäklarinspektionen, varpå samtalet tog slut.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarens enda önskan var att köpa förmedlingsobjektet så billigt som möjligt och ringde till och med och pressade en av säljarna.

NN tillämpar alltid en öppen budgivning där alla kan på internet se att budgivning pågår och samtliga bud som har inkommit. Han anser därför att det är tråkigt att anmälaren anser att han inte har fått någon information om budgivningen. Enligt anmälan har anmälaren dessutom sett att budgivningen pågick på nätet, varför NN ställer sig frågande till anmälarens påstående att han inte har fått information om buden.

Det var säljarnas önskan att budgränsen skulle vara 25 000 kr. Anmälaren ringde och pressade en av säljarna att ta emot bud under denna summa, vilket inte framgår av anmälan men av bifogad mail-konversation.

Den 19 oktober 2019 bjöd anmälaren 1 410 000 kr via sms och NN informerade säljarna om budet via telefon. Säljarna tackade nej eftersom de hade stora förhoppningar inför visningen den 20 oktober, där många var inbokade. Anmälaren informerades om det samma dag och lade ett annat dolt bud, vilket hann bli överbjudet innan säljarna hann ge besked i frågan om de accepterade budet eller inte. Den 1 november drog sig budgivare 3 och 4 ur och säljarna accepterade anmälarens bud på 1 560 000 kr. Efter besiktning upprättades ett tilläggsavtal om att köpeskillingen skulle sänkas till 1 400 000 kr på grund av fel och brister.

Handlingarna

Sms-konversation mellan NN och anmälaren

Anmälaren till NN, den 19 oktober 2019

”Jag vill lägga 1.410.000 enmiljonfyrahundratiotusen. Budet är villkorat med att det är dolt bud och att du inte får berätta för någon spekulant att budet finns. Samt att vi vill skriva kontrakt imorgon förmiddag. (…)”

Anmälaren till NN, den 20 oktober 2019

”Tjena igen. Lägger ett bud på 1.445.000. Öppet bud.”

NN till anmälaren, den 20 oktober 2019

”Högsta nu är 1 450 000 kronor och minsta bud 25 000 kronor.

Nu är det 1,5”

Anmälaren till NN, den 20 oktober 2019

”Du är medveten om att det inte finns någon som heter minsta bud? Samt att jag har rätt till att få budgivning på telefon oavsett om ja lagt dolt bud?”

NN till anmälaren, den 20 oktober 2019

”Om säljaren vill det. Det är de som bestämmer.”

Anmälaren till NN, den 20 oktober 2019

”Jag vill lägga 1.610.000. Budet är villkorat med att det är dolt bud och att du inte får berätta för någon spekulant att budet finns. Samt att vi vill skriva kontrakt imorgon förmiddag.

Budet gäller (fastighetens namn). Har talat med (ena säljaren) och det är OK att inte lägga 25 över. (…)”

NN till anmälaren, den 20 oktober 2019

”Bollen ligger nu hos säljarna. NN”

”Nu är du med i budgivningslistan. (…)”

Sms från NN till säljarna, den 20 oktober 2019

”Fick ett ”dolt bud” från (anmälaren). Han skriver att (ena säljaren) har sagt att det är OK att han inte behöver bjuda 25 000 åt gången. Han bjuder nu 1 610 000 kronor och då får vi inte informera andra budgivare om detta bud så de kan bjuda över hans bud. Bollen ligger hos er och då vill han kunna skriva i mo”

”Fick detta från en ny budgivare:

Hej. Bjuder 1 625 000 förutsatt att säljare går med på en andra besiktning där jag kan gå igenom alla defekter i bostaden ordentligt, och se så att det inte är något mer omfattande än vad jag själv kunde se i dag. Vi kan skriva kontrakt vid samma tillfälle. Har tid”

Ӏven detta:

Om säljare vill hålla budgivningen öppen eller inte vänta så länge är det givetvis helt ok. Är i utlandet till fredag så nås lättast på sms under tiden.

Lite nytt att tänka på. NN”

”Bli överens om vad jag skall göra. Jag skriver till er båda varje gång. NN”

”Båda vill besiktiga. 1 610 000 med en besiktningsman och 1 625 000 med en vän. Skall jag registrera budet på 1 625 000?”

”Ni båda svara ja, så jag registrerar budet. Gäller alla bud på minst 25 000 kronor eller får de bjuda vad de vill?”

Mailkonversation mellan NN och säljarna

NN till säljarna

”Hej (säljarnas namn)

Tack för att ni vill bekräfta via mail till mig att ni önskade att minsta bud i budgivningen skulle vara 25 000 kronor enligt era önskemål på grund av att det kom så många spekulanter på visningen. (…)”

Den ena säljaren till NN, den 10 mars 2020

”Bekräftar att överenskommet var att minsta bud skulle vara på 25000/(ena säljarens namn)”

Den andra säljaren till NN, den 12 mars 2020

”Tjenare NN

Du gjorde ett jäkla bra jobb med försäljningen av vårt hus blev sålt snabbt och vi kom överens om 25000kr minimum bud pga vi hade över 50st spekulanter :)”

Anbudsförteckningen

Bland annat följande information framgår av anbudsförteckningen.

Budförteckning

(…)

Tidpunkt

Budgivare

Bud

2019-10-20 09:25:00

1

1 300 000 SEK

2019-10-20 10:49:00

2

1 325 000 SEK

2019-10-20 10:56:00

1

1 350 000 SEK

2019-10-20 11:08:00

3

1 400 000 SEK

2019-10-20 11:16:00

1

1 425 000 SEK

2019-10-20 11:32:00

3

1 450 000 SEK

2019-10-20 11:33:00

5

1 445 000 SEK

2019-10-20 11:37:00

1

1 500 000 SEK

2019-10-20 11:38:00

3

1 525 000 SEK

2019-10-20 12:37:00

3

1 600 000 SEK

2019-10-20 20:24:00

4

1 625 000 SEK

2019-10-20 22:04:00

3

1 650 000 SEK

2019-11-01 18:36:00

5

1 560 000 SEK

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref. 2 I).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

Det framgår av utredningen att anmälaren la ett dolt bud på 1 410 000 kr den 19 oktober 2019 samt ett dolt bud på 1 610 000 kr den 21 oktober 2019. Vidare bjöd en annan budgivare 1 625 000 kr den 20 oktober 2019, under förutsättning att säljarna gick med på en andra besiktning. Anmälarens dolda bud samt den andra budgivarens besiktningsvillkor framgår inte av anbudsförteckningen. Anbudsförteckningen är således ofullständig på ett sätt som utgör grund för en varning.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen och omsorgsplikten

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Enligt god fastighetsmäklarsed har en mäklare emellertid en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats.

Det finns inget krav på att en budgivare måste lägga ett bud på en viss nivå för att få vara med i en budgivning. Ett meddelande innehållande en sådan begränsning för en spekulant från en mäklare medför en uppenbar risk för att intressenter avstår från att lämna bud. Mäklarens skyldighet att vidarebefordra inkomna bud till säljaren kan inte brytas genom instruktioner från säljaren att mäklaren ska sortera bort bud med visst innehåll (jämför Kammarrättens dom den 9 september 2008 i mål nr 7165-07 och den 7 mars 2013 i mål nr 2593-12 samt Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2014-1806).

Det är utrett i ärendet att NN, enligt säljarnas instruktion, informerade budgivare om att eventuella bud skulle överstiga tidigare lagt bud med minst 25 000 kr. En spekulant har en ovillkorlig rätt att få sitt intresse och eventuella bud framförda till säljaren, varför NN agerande har inneburit en begränsning för budgivare att få framföra anbud till säljarna. Att anmälarens bud som understeg säljarnas önskade budintervall slutligen framfördes till säljarna förändrar inte Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, eftersom det är klarlagt att anmälarens önskan om att lämna lägre bud än 25 000 kr först nekades av NN och bifölls först efter att anmälaren tog direktkontakt med den ena säljaren. NN:s hantering av budgivningen står enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning i strid med 8 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att han har hanterat budgivningen på ett sätt som står i strid med omsorgsplikten och för att han har upprättat en ofullständig anbudsförteckning. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.