Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med sin omsorgsplikt när han meddelat en budgivare att allt är klart och att säljaren säljer till budgivaren för det lämnade budet. Även prövning av om mäklaren brustit i sin omsorgsplikt när han inte avbokat ett möte för kontraktsskrivning efter att säljaren bestämt sig för att sälja till en annan spekulant.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in sms-konversationer med mäklaren och en skärmdump av hur budgivningen sett ut på nätet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, köpekontraktet och e-postkonversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 9 september 2019 kom han överens med NN om att han skulle köpa huset för 1 060 000 kr, vilket var vad säljaren hade sagt att hon var beredd att sälja för. Kontraktsskrivning bokades in den 11 september 2019. När han kom dit fick han ett presentkort på 500 kr från NN och denne beklagade att säljaren hade ångrat sig. När han ringde säljaren sa hon att hon inte fått någon information om vad han och NN kommit överens om och inte heller datum för att skriva på kontrakt.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren var först att lägga bud och han lade vad säljaren uppfattade som ett skambud på 800 000 kr. Fler och högre bud kom in. I kontakt med säljaren fick han veta att hon var beredd att sälja för 1 060 000 kr, vilket han framförde till de tre spekulanter som deltog i budgivningen. Anmälaren lade ett bud på detta belopp. Budgivare 3 ville endast lägga ett bud på 1 000 000 kr och när budgivare 2 underrättades om anmälarens bud sa denne inget om att hans intresse var större än så. Tid bestämdes för kontraktsskrivning den 11 september kl. 13.30. Strax efter kl. 8 den dagen blev han uppringd av budgivare 2 som lade ett bud på 1 020 000 kr. Han informerade budgivaren om den planerade kontraktsskrivningen på en högre nivå. Senare samma eftermiddag inkom det tre högre bud från budgivare 2. Att det blev flera bud kan ha berott på att han inte lyckades nå säljaren direkt. När han fick kontakt med säljaren bestämde hon sig för att acceptera det högre inkomna budet. Hon skulle köpa en lägenhet och behövde varenda krona och hon tyckte också att anmälaren inte borde ha lagt ett så lågt första bud om han var så intresserad. I det läget kunde han ha skickat ett sms till anmälaren att kontraktsskrivningen var inställd, men han ansåg att det var mer schysst att avvakta tills anmälaren infann sig på kontoret så att han kunde förklara den uppkomna situationen. Buden redovisas på nätet och i mobiltelefonerna så viss information hade anmälaren fått. Anmälaren var besviken och bad om telefonnumret till säljaren. Efter det telefonsamtalet blev det vissa missförstånd. Därför enades han och säljaren om att bjuda in anmälaren och budgivare 2 till ett möte lördagen den 14 september 2020 kl. 10.00 där de kunde få säga sitt och få svar på sina frågor. Budgivare 2 accepterade, men anmälaren gav inget svar, trots telefonsamtal, sms och intalat meddelande på dennes telefonsvarare. Lördagen den 14 september lämnades ett bud från budgivare 4, som var ny budgivare. Budet lämnades vid 9.30, en halvtimme före den nya kontraktsskrivningstiden. Budgivaren hade inte sett huset och säljaren trodde inte på det budet, utan ville skriva kontrakt med budgivare 2 om denne stod fast vid sitt bud. Endast budgivare 2 kom till kontoret. Han redogjorde för denne om hur saker och ting hade skett och frågade om något var oklart. Sedan skrevs köpekontrakt med budgivare 2.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Sms-konversationen

Anmälaren har gett in en sms-konversation mellan honom och NN. I ett meddelande till anmälaren skrev NN följande.

Nu är allt klart

Bara vi skriver.

Hon säljer till dig för 1060000kr

Jag behöver ditt namn, personnummer adress , bank som beviljat lån, önskad tillträdesdag osv

Mvh [initialen i mäklarens förnamn] mäklare

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

För att ett köp av bostadsrätt ska vara bindande krävs ett skriftligt avtal som undertecknats av parterna. När en mäklare har gett besked som kan uppfattas som att köpet är klart trots att inget skriftligt avtal ingåtts har detta i praxis bedömts strida mot omsorgsplikten (se t.ex. Kammarrätten i Stockholms dom den 30 januari 2008 i mål nr 6082-07). NN har i sms till anmälaren skrivit att allt är klart och att säljaren säljer till anmälaren för 1 060 000 kr. Visserligen har NN även angett ”bara vi skriver”, vilket kan uppfattas som en reservation för att skriftligt avtal krävs. Oavsett denna reservation finns det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning en risk att en spekulant tolkar meddelandet som att köpet är klart. Det sätt som NN har formulerat meddelandet till anmälaren på måste därför anses strida mot hans omsorgsplikt. Mot bakgrund av att det ändå finns en reservation i det besked som NN lämnat anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan anses som ringa och att någon påföljd därför inte ska meddelas i denna del.

NN hade bokat en tid för kontraktsskrivning mellan anmälaren och säljaren. Säljaren ändrade sig därefter och valde att istället acceptera ett högre bud från en annan budgivare. Såvitt framgår av utredningen i ärendet skedde detta samma dag som kontraktsskrivningen med anmälaren skulle ha ägt rum. Enligt praxis ingår det i en sådan situation i mäklarens omsorgsplikt att denne utan dröjsmål kontaktar den bortvalde budgivaren (se samma avgörande från Kammarrätten i Stockholm som hänvisats till ovan). NN har enligt egen uppgift övervägt att kontakta anmälaren per sms, men han ansåg att det skulle vara mer schysst mot anmälaren att denne kom till kontoret så att han kunde förklara situationen. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att NN därigenom har visat omsorg om anmälaren. Tvärtom har han låtit anmälaren lägga onödig tid och kanske även onödiga kostnader på en affär som NN i det skedet visste inte skulle komma att bli av. Detta måste anses strida mot omsorgsplikten. Såvitt framgår av utredningen förefaller det ha varit relativt kort tid innan den planerade kontraktsskrivningen som det blev klart att säljaren bestämde sig för att inte sälja till anmälaren. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden i denna del kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN:s agerande i förhållande till anmälaren har inneburit brister i omsorgsplikten. Det besked som NN har lämnat (”nu är allt klart” och ”hon säljer till dig”) har bedömts utgöra en ringa förseelse eftersom NN även i meddelandet har angett en reservation (”bara vi skriver”). Att NN inte utan dröjsmål kontaktade anmälaren för att ställa in kontraktsskrivningen när säljaren hade ändrat sig har bedömts motivera en erinran. Även sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna i omsorgsplikten utgör grund för en erinran.