Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en fastighet. Även prövning av om mäklaren har angett en felaktig uppgift om priset i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på fastigheten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet med bilagor, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen och journalen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har marknadsfört den aktuella fastigheten med ett utgångspris om 3 495 000 kronor på en annonsplats för bostäder. I objektsbeskrivningen som delades ut på visningen angavs istället utgångspriset 4 250 000 kronor. Han anser att mäklaren i marknadsföringen på internet har angett ett lägre utgångspris för att locka fler spekulanter till visningen. Han har gett in ett utdrag ur en objektsbeskrivning och en skärmbild som visar marknadsföringen av fastigheten på internet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Utdraget ur en objektsbeskrivning

I utdraget anges priset för den aktuella fastigheten till 4 250 000 kronor som utgångspris eller högst bjudet pris.

Marknadsföringen på internet

I marknadsföringen på en annonsplats för bostäder anges fastighetens pris till 3 495 000 kronor.

Objektsbeskrivningen

I den objektsbeskrivning som fastighetsmäklaren har gett in anges priset för fastigheten till 3 495 000 kronor som utgångspris.

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet anges ett pris om 3 495 000 – 4 250 000 kronor som ett av uppdragsgivaren accepterat tänkbart försäljningspris.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han uppskattade fastighetens marknadsvärde till mellan 3 200 000 och 3 700 000 kronor utifrån en jämförelse med de senaste försäljningarna av likvärdiga fastigheter i området. Under maj och juni 2019 informerade säljarna honom om att de hade bestämt sig för att flytta till en hyresrättslägenhet. En förutsättning för det var dock att de fick fastigheten såld för minst 4 250 000 kronor. Han förklarade för dem att priset låg långt över det av honom uppskattade marknadsvärdet och att det inte var troligt att hitta en köpare som skulle vara villig att betala så mycket. Säljarna ville ändå göra ett försök så han kom överens med dem om att lägga ut fastigheten till försäljning för deras önskade pris. Det fanns dock aldrig en förväntan vare sig från hans eller säljarnas sida att nå upp till ett slutpris på 4 250 000 kronor. Det blev inte något högt intresse och de flesta spekulanter som kom på visningen tyckte att priset var alldeles för högt. Annonsen togs därefter bort och säljarna funderade över sommaren. När säljarna återkom till honom efter sommaren hade de bestämt sig för att gå ned i pris till 3 495 000 kronor, vilket låg i linje med hans värdering och motsvarade vad flera spekulanter kunde tänka sig att betala för fastigheten. Han beställde nya objektsbeskrivningar där priset hade ändrats men använde även några som hade blivit kvar sedan tidigare. Han strök över det tidigare utgångspriset och skrev dit det nya. Han trodde att han hade gjort det på alla gamla objektsbeskrivningar men dessvärre måste han ha missat en som anmälaren råkade få på visningen. Under visningarna informerade han vid ett flertal tillfällen om varför huset var ute till försäljning igen då de flesta hade sett att huset annonserats redan i juni för ett betydligt högre pris. Fastigheten såldes för 3 700 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33).

När Fastighetsmäklarinspektionen prövar ärenden gällande vilseledande prissättning i marknadsföring handlar det ofta om att mäklaren har använt ett så kallat lockpris, det vill säga att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligt understiger det bedömda marknadsvärdet, alternativt väsentligt understiger det pris som säljaren är beredd att acceptera. I detta fall är situationen omvänd. NN har marknadsfört den aktuella fastigheten med ett pris som översteg det av honom bedömda marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det strider mot god fastighetsmäklarsed att i marknadsföringen av ett objekt ange ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet, inte enbart i situationer där angivet utgångspris understiger marknadsvärdet utan även när utgångspriset överstiger marknadsvärdet (se Fastighetsmäklarnämndens protokoll FMN 10/2005 och beslut 2018-12-12 dnr 2018-1014).

NN har uppgett att han uppskattade fastighetens marknadsvärde till mellan 3 200 000 och 3 700 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det är ett mycket stort spann. Han har vidare angett att priset 3 495 000 kronor stämde väl överens med hans värdering och att det också var ett pris som spekulanter vid visningen hade uppgett sig vara villiga att betala för fastigheten. Han redogör också för att varken han eller säljarna hade någon förväntan på att nå ett slutpris på fastigheten om 4 250 000 kronor. Trots detta marknadsförde han den med ett utgångspris om 4 250 000 kronor. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det redan genom NNs egna uppgifter är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Detta är varningsgrundande.

Prisuppgiften i objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten, en objektsbeskrivning. Den ska enligt bestämmelsen innehålla vissa obligatoriska uppgifter.

Inget hindrar att fastighetsmäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Uppgifter om ett försäljningsobjekt som förs in i objektsbeskrivningen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Detta gäller oavsett om den aktuella uppgiften är obligatorisk eller inte (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det är utrett i ärendet att NN har angett en felaktig uppgift om utgångspriset i åtminstone ett exemplar av den objektsbeskrivning som har tillhandahållits spekulanter. Priset är inte en obligatorisk uppgift. Han har uppgett att han har korrigerat uppgiften i de andra objektsbeskrivningarna och att han har informerat på visningarna om omständigheterna kring marknadsföringen av fastigheten.

Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen följer att då mäklaren har informerat spekulanterna om det rätta priset är förseelsen att bedöma som ringa (se beslut 2017-10-25 dnr 4.1-1760-16). Inspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall. Med hänsyn till de uppgifter som NN har lämnat finner således Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är ringa och avstår från att meddela någon påföljd för detta.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Skiljaktig mening

Jag instämmer i majoritetens bedömning avseende motiveringen till beslutet men anser att påföljden bör stanna vid en erinran.