Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med omsorgsplikten genom att dröja tre dagar med att informera säljarna om att de tilltänkta köparna hade nekats lånelöfte.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken går i huvudsak ut på att NN ska ha dröjt oskäligt länge med att informera anmälarna om att de tilltänkta köparna hade nekats lånelöfte samt att NN inte ska ha varit behjälplig när anmälarna ville få information avseende inbetalningen av handpenningen.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med uppdragsavtalet, två överlåtelseavtal samt depositionsavtalet.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Den 9 juli 2019 informerades NN av den tilltänkta köparen att banken hade nekat förmedlingsobjektet som säkerhet, trots lånelöfte. NN kontaktade en annan bank i försök att få bolån, men även detta avslogs den 11 juli. Anmälarna, vilka var säljare och NN:s uppdragsgivare, trodde att affären var klar eftersom överlåtelseavtalet hade undertecknats av alla parter. Avtalet innehöll dock en klausul, enligt vilken köpet skulle upphävas om köparen inte beviljades lån av banken. Besked skulle lämnas ett visst datum, vilket den tilltänkta köparen uppgav att hen hade gjort till NN. Anmälarna fick information om detta först den 12 juli. De anser att de borde ha blivit informerade redan den 9 juli. De kunde sälja förmedlingsobjektet till spekulant nr. 2, men till ett mycket lägre pris.

NN upprättade ett nytt köpekontrakt mellan anmälarna och de nya tilltänkta köparna. Eftersom både NN och de tilltänkta köparna skulle gå på semester kunde NN inte närvara vid kontraktsskrivningen. De tilltänkta köparna kom därför hem till anmälarna innan semestern och hade då några dagar på sig att betala handpenningen. Av denna anledning ringde anmälarna NN och frågade om handpenningen hade inbetalats till hans konto. NN uppmanade dem då att kontakta mäklarkontoret för att få besked i frågan, eftersom han hade semester. Anmälarna anser att det är mäklarens sak att kontakta ean kollega som kan besvara deras frågor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han på något sätt har agerat vare sig oaktsamt eller i strid med god fastighetsmäklarsed.

Visning av anmälarnas lägenhet hölls söndagen den 30 juni 2019 och det första budet inkom samma kväll. Budgivningen tog fart och NN hade sedan visning för den initialt tilltänkta köparen den 2 juli. Det blev en budgivning mellan den tilltänkta köparen och den person som senare skulle bli den slutgiltiga köparen, vilken den tilltänkta köparen vann. Parterna gick med på att skriva överlåtelseavtal med en klausul som innefattade att köparens bank skulle godkänna objektet. Den tilltänkta köparen kontaktade NN och berättade att banken inte ville göra detta. NN hörde då av sig till en bankkontakt som han samarbetar med för att kontakta den tilltänkta köparen och hjälpa till med lånen. När även bankkontakten nekade objektet bad NN den tilltänkta köparen att skriftligen meddela anmälarna att banken inte godkänner objektet i enlighet med överlåtelseavtalet. NN anser därför att han har hänvisat den tilltänkta köparen som inte fick lån och ville begära att köpet skulle återgå med stöd av klausulen i kontraktet. Han fick uppfattningen att så skedde, vilket var anledningen till att anmälarna sålde om objektet till en ny köpare. NN sa till anmälarna att de hade två alternativ, vilka var att antingen starta om på nytt med visningar eller att höra av sig till näst högsta budgivare för att se om denne fortfarande är intresserad. Budgivaren var intresserad och anmälarna valde då att sälja till denne.

När anmälarna kontaktade honom angående handpenningen befann han sig på en sedan lång tid planerad semester utanför orten där hans kontor är beläget. Han hade dock tillsett att hans kollegor skulle bevaka frågan och meddela honom om någon avvikelse från tecknat köpekontrakt uppkom, som till exempel saknad inbetalning av handpenning från köparen. Det stämmer således att han den 19 juli 2019 hade kontakt med anmälarna och att de då ställde frågan om köparen hade erlagt handpenningen som avtalat. NN hade inte fått någon avvikande rapportering från sitt kontor och antog därför att betalning hade skett. För att undvika att ange obekräftade uppgifter meddelade han anmälarna att han inte hade direkt tillgång till uppgifterna från sitt klientmedelskonto och bad därför anmälarna att själva ta direktkontakt med hans kontor för att få besked i frågan. NN uppfattade inte att anmälarna hade någon erinran mot detta besked. Hade de krävt att NN skulle tillse att kontrollera frågan och ge besked hade han givetvis gjort det.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens kritik. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Överlåtelseavtal mellan anmälarna och den tilltänkta köparen (4 juli 2019)

Av överlåtelseavtalet framgår bland annat följande.

Köpeskilling

Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling om 3 040 000 kr.

(…)

§ 2 Villkor om lån

Köparen har ett lånelöfte från (bankens namn), nedan kallad kreditgivaren, som för sin giltighet är beroende av att kreditgivaren godkänner köpeobjektet som säkerhet.

Köparen förbinder sig att snarast kontakta kreditgivaren för att få köpeobjektet godkänt. Köpet ska återgå om köparen inte fått bekräftat från kreditgivaren att köpeobjektet godkänns som säkerhet senast 11/7-2019 och köparen senast fem arbetsdagar efter detta datum begär att köpet ska återgå.

Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.

(…)

Köparen är medveten om sin lojalitetsplikt mot säljaren, vilket innebär att det åligger köparen (i förhållande till säljaren) att vidta samtliga nödvändiga åtgärder för att finansiera köpet.

Överlåtelseavtal mellan anmälarna och den slutliga köparen (13 juli 2019)

Av överlåtelseavtalet framgår bland annat följande.

Köpeskilling

Överlåtelsen sker mot en överenskommen köpeskilling om 2 940 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det framgår av överlåtelseavtalet från den 4 juli 2019 att köpet skulle återgå om den tilltänkta köparens bank inte hade bekräftat senast den 11 juli 2019 att förmedlingsobjektet godkändes som säkerhet. Den tilltänkta köparen var enligt avtalet då ålagd att senast fem arbetsdagar efter detta datum begära köpets återgång. Vidare är klarlagt att NN den 9 juli 2019 blev informerad av den tilltänkta köparen om att köparens bank hade nekat förmedlingsobjektet som säkerhet för lån. NN kontaktade då en bekant som arbetar på bank för att hjälpa den tilltänkta köparen att ansöka om lån. Den 11 juli blev NN informerad om att förmedlingsobjektet även denna gång hade blivit nekat som säkerhet. Den tilltänkta köparen underrättade anmälarna om situationen samt begärde köpets återgång den 12 juli 2019. Förmedlingsobjektet såldes istället till en annan budgivare, till ett pris som understeg den köpeskilling som anmälarna och den tilltänkta köparen hade avtalat om med 100 000 kr.

Av utredningen har inte framgått annat än att NN har verkat för att den tilltänkta köparen skulle erhålla finansiering av köpet samt, när detta misslyckades, för att begäran om köpets återgång skulle framställas till anmälarna inom den tidsram som har angivits i § 2 överlåtelseavtalet. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det saknas anledning att framföra kritik mot att NN inte informerade sina uppdragsgivare om den tilltänkta köparens finansieringssvårigheter redan den 9 juli 2019. Ärendet ska därför avskrivas.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.