Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2020-04-01
Diarienummer: 19-1115
FMI:s beslut: Varning
Resultat efter överklagan: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Anbudsförteckning, journal, omsorgsplikt

Överklagande

Förvaltningsrätten i Karlstad har i dom den 29 januari 2021 avslagit mäklarens överklagande (mål nr 2598-20). Kammarrätten i Göteborg har den 14 maj 2021 beslutat att inte meddela prövningstillstånd (mål nr 1287-21).

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har närvarat vid kontraktsskrivningen och hanterat den på ett korrekt sätt. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal och anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot NN i samband med ett förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig i ärendet och fogat kopior av bland annat anbudsförteckning, journal, köpekontrakt, uppdragsavtal och e-postkonversationer.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak framfört följande.

Anmälaren deltog i budgivningen avseende en fastighet. Det var enbart två budgivare som deltog och den andra budgivaren ökade sina bud ordentligt vilket var misstänksamt. Denna budgivare vann även budgivningen med ett bud om 690 000 kr men drog tillbaka samtliga bud när budgivningen var över. Anmälaren fick då köpa huset för 650 000 kronor. Kontraktsskrivningen skulle ske i Skellefteå men anmälaren uppgav att det var bättre att göra det i Malå eftersom det skulle underlätta för dem med tanke på restiden på 2 timmar och 40 minuter samt att de skulle söka jobb på orten. När anmälaren kom med detta förslag hade mäklaren inte tid att delta vid kontraktsskrivningen. Hon lämnade istället in kontraktet på handelsbanken och anmälaren åkte dit och skrev under. Mäklaren håller inte vad hon lovar och följer inte kontraktet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Budgivningen gick helt riktigt upp till 690.000kr i första läget. Budgivare 1 lade högsta budet och blev även meddelad om att ytterligare en spekulant blivit lovade att se på huset dagen efter. Detta gjorde dem mycket upprörda och de ville backa sitt bud till 590.000kr. Hon meddelande då att budgivare 2 (anmälaren) fortfarande var intresserad av huset och beredd att betala mer. Budgivare 1 hoppade då av hela budgivningen. Allt slutade med att säljaren och köparen kom överens om ett pris om 650.000kr. Att budgivare hoppar av hör väl inte till det vanliga, hon talar dock alltid om att det inte är klart innan det har skrivits kontrakt och att både säljaren och budgivarna rent juridiskt inte är bundna vid sina bud innan det. Hon var även i kontakt med budgivare 1 flertalet gånger per telefon och har fortfarande deras nummer sparat. Budgivare 1 var aldrig på någon visning och såg aldrig huset på plats. De kände sig dock trygga med den information om fastigheten de fått från nätet och från henne per telefon och mejl.

Angående kontraktsskrivningen hade en tid bokats in på hennes huvudkontor i Skellefteå den 29 juni. Detta framgår av mailkonversation till säljare och köpare som bifogats. Köparna bodde då i Luleå och skulle vidare till Malå och då ligger Skellefteå bra till. De hade svårt att hitta en tid som passade dem så vi bokade in tid för att skriva kontrakt på lördag den 29/6. Mäklarföretaget är vanligtvis inte öppet på lördagar.

Köparna hörde av sig samma dag som kontraktsskrivningen och sa att de kommer till Malå på måndag istället. Hon svarade då att hon redan är uppbokad under måndagen och inte hinner köra till Malå men att hon kan gå igenom kontraktet med dem på telefon på måndag. På söndagen lämnade hon kontraktet i brevlådan på Handelsbanken i Malå då hon samma dag hade visning i Malå och bad köparna ringa för genomgång när de var framme. De ringde aldrig och hon fick då veta från banken i Malå att de redan varit förbi och skrivit på. Köparna var då nöjda med detta och hade inga fler funderingar gällande kontraktet och hon hade informerat om alla väsentliga delar i kontraktet samt gett dem alla chanser att gå igenom det i lugn och ro. Hon har även skriftligen och muntligen informerat köparen om att de direkt måsta ansöka om jordförvärvstillstånd. När hon påminde dem om jordförvärvstillståndet 2 veckor efter att de skrivit under kontraktet så hade de ännu inte skickat in detta trots att de visste att de var upp till dem att göra det. Detta gjorde att inflyttningen inträffade 2 veckor senare än vad som behövdes. Till detta kan även nämnas att köparna ställde sitt släp och båt på fastigheten utan tillstånd från säljaren vilket inte uppskattades och strax innan tillträdet hade köparna ställt saker i ett öppet utomhusförråd på fastigheten trots att hon informerat om att de måste vänta på säljarens bekräftelse.

Köparna började även ringa till henne och ville få tillgång till huset innan tillträdet eftersom de visste att säljaren redan flyttat ut. Hon förklarade att de ännu inte tömt byggnaderna och att både avstyckning och jordförvärvstillståndet måste vara klart innan. Köparna tyckte det kändes onödigt och de skulle tillåtas flytta in eftersom de var stressade på grund av deras nuvarande boende- och jobbsituation. Hon informerade om att hon försöker snabba på allt så gott det går.

Journalen har hon sammanställt inför tillträdet utifrån hennes anteckningar, utskrifter och noteringar och ändrade då inte datumet.

Handlingar

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Köpekontrakt

Under rubriken ”tillträdesdag” framgår följande.

”2019-08-05, eller annat datum enligt överenskommelse, se nedan

Tillträde ska ske 7 dagar efter att beslut om avstyckning vunnit laga kraft och ansökan om jordförvärv är godkänt, dock inte tidigare än 2019-08-05”

Under köpekontraktets 14§ framgår följande avseende Avstyckning.

”Enligt jordabalken är det en förutsättning för detta köp att beslut om avstyckning i enlighet med ansökan om lantmäteriförrättning vinner laga kraft.

Parterna förbinder sig att acceptera mindre avvikelser utan vidare ersättningsanspråk från någondera part. Med mindre avvikelser menas en avvikelse om maximalt 100 kvadratmeter

Köpet ska återgå om lagakraftvunnet beslut om avstyckning inte föreligger senast 2019-09-30 och någon av parterna senast fem arbetsdagar senare begär att köpet ska återgå.”

Under köpekontraktets 15§ framgår följande avseende Villkor om förvärvstillstånd.

”Parterna är medvetna om att det för köpets giltighet kan krävas att köparen erhåller förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen. Köparen förbinder sig att om så krävs enligt lag omgående ansöka om sådant förvärvstillstånd och ensam betala tillhörande ansökningsavgift (ca 3.700kr). Köparen har inte rätt att överklaga eventuellt avslag om förvärvstillstånd utan särskilt godkännande från säljaren.”

Köpekontraktet är undertecknat av NN och hon intygar att hon bevittnat köparnas underskrift.

Anbudsförteckning

Det finns inget telefonnummer noterat avseende budgivare 1 i förteckningen. Det som finns noterat avseende budgivare 1 är ett namn och en e-postadress.

Journal

28 anteckningar i journalen är registrerade samma datum, den 23 augusti 2019.

E-postkonversation

Av e-postkonversationerna som inkommit framgår det att budgivare 1 lämnat flera bud och att samtliga av dessa har återkallats.

NN har den 20 juni 2019 skickat följande till köparen.

”Hej,

Skickar lite information och frågor inför husköpet.

Pris 650.000kr

Betalas i 2 delar. Del 1 är handpenning på 10% (65.000kr) och betalas till ett kontonummer som du får när vi träffas nästa lördag. Du har på dig till 5 juli att betala in detta.

Del 2 betalas när du tar över huset. Vi träffas då på din bank eller på mitt kontor.

Kontraktet skriver vi den 29 juni på mitt kontor kl 10.00, adress Degerbyvägen 5. Säljaren skriver på veckan där på när jag jag åker till Norsjö (hon har lgh där nu)

Ta med legitimation till kontraktskrivningen.

Inflyttning är i månadsskiftet juli/augusti.

Kan du maila mig lite uppgifter:

- Personnummer, namn o nuvarande adress på dig/er som ska äga huset

- Om fler ska äga, ska ni äga 50% var då?”

NN har den 10 juli 2019 skickat följande.

”Hej, väljer att maila så att informationen finns att läsa tydligt.

 Vi pratade igår bara om när säljaren tidigast kan vara ute ur huset. Sitter nu vid kontoret och går igenom allt inför ert tillträde av huset. Det är 2 saker till som måste vara klara innan, förhoppningsvis kan vi få klart detta också så snart som möjligt!!!:

 - 1. Som jag nämnt tidigare och som det står i kontraktet kan ni få lagfart för Kina 5 när ansökan om jordförvärv godkänts. Har ni som köpare skickat in någon ansökan än? Om inte så har jag förberett ansökan, se bilaga. Det ska betalas in i förväg för att de ska handlägga ansökan:

Summa 3700kr Inbetalas till länsstyrelsen bg (Bankgironummer) 

Ansökan skickas till Länsstyrelsen i Västerbotten 901 86 Umeå Tel länsstyrelsen: 010-225 40 00

- 2. Fastighetsregleringen ska ha vunnit laga kraft. Detta bör vara klart i mitten av juli. Lantmätaren trodde ca 12-16 juli. Hur som helst går det inte att göra klart köpet innan detta är helt klart.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens närvaro vid kontraktsskrivningen

I länsrätten i Stockholms läns dom i mål Ö 9321-98 anförde Fastighetsmäklarnämnden att parternas undertecknande av köpekontraktet är ett av de viktigaste momenten i en slutuppgörelse. Fastighetsmäklarens omsorgsplikt medför att han eller hon i princip är skyldig att närvara när ett kontrakt undertecknas. Undantag från denna skyldighet kan godtas när, exempelvis, mäklarens närvaro skulle medföra stora kostnader eller andra betydande olägenheter. Länsrätten ansåg att en av mäklarens centrala uppgifter är att bistå avtalsparterna med upprättande av köpehandlingar och att förmedla innebörden av dessa, varför mäklaren så långt det är möjligt bör närvara vid undertecknandet av sådana handlingar.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att omsorgsplikten bland annat innebär att mäklaren ska bistå säljaren och köparen med de råd och upplysningar som de kan behöva för att komma överens i olika frågor. I princip bör mäklaren därför närvara vid kontraktsskrivningen. Kravet på mäklarens närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet och bedömningen ska utgå från säljarens och köparens behov. Hänsyn ska således inte tas till omständigheter som är hänförliga till mäklaren (beslut 2000-09-06:5, Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2000, s. 73, se även Kammarrätten i Stockholms dom i mål nr 133-07, meddelad den 21 september 2007, s. 5).

I det aktuella fallet är det utrett att NN inte närvarade när köparna undertecknade köpekontraktet. Hon uppger själv att hon inte gått igenom hela kontraktet med köparna utan enbart informerat om delar av kontraktet som hon ansåg var väsentliga. Det framgår vidare av utredningen att köpet var beroende av beslut om avstyckning samt ansökan om ett förvärvstillstånd och att det var oklart vilket datum tillträdet kunde ske, vilket är omständigheter som i detta fall indikerar att mäklarens närvaro varit nödvändig. Fastighetsmäklarinspektionen har även uppmärksammat att NN har skrivit under köpekontraktet och intygat att hon bevittnat köparnas namnteckning, trots att så inte var fallet.

NN har anfört att det var långt att åka och att hon därför inte hade tid att närvara vid kontraktsskrivningen samt att hon gav köparna möjlighet att per telefon gå igenom kontraktet vid undertecknandet. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att NN, utifrån omständigheterna i det aktuella fallet, skulle ha närvarat vid kontraktsskrivningen och att hon skulle ha gått igenom hela kontraktet med köparna.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har hanterat kontraktsskrivningen på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref. 2 I).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden.

I det aktuella fallet är det utrett att NN haft tillgång till telefonnumret avseende budgivare 1 och att något telefonnummer inte antecknats avseende budgivare 1 i anbudsförteckningen. Den kontaktuppgift som finns i anbudsförteckningen avseende budgivare 1 är en e-postadress. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är lämpligt att en fastighetsmäklare antecknar de kontaktuppgifter som fastighetsmäklaren har tillgång till avseende en budgivare. Att bara anteckna en av flera tillgängliga uppgifter kan dock inte anses vara en så allvarlig underlåtenhet att det ska leda till en disciplinpåföljd. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Journal

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra anteckningar, en journal, över förmedlingsuppdraget.

Syftet med journalen är att minska bevissvårigheter i tvister mellan mäklare och dennes kunder och därmed även minska antalet tvister. Ytterligare ett syfte är att förenkla Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Det som ska dokumenteras är de centrala momenten i förmedlingsuppdraget som mäklaren enligt lag eller praxis är skyldig att utföra.

NN har medgett att journalen är felaktig på så sätt att flertalet åtgärder är angivna med felaktigt datum. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN upprättat en felaktig journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (2018-1328) följer att dessa typer av felaktigheter motiverar en erinran. Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att inte ha hanterat kontraktsskrivningen på ett korrekt sätt. I varningen ingår en erinran för att ha upprättat en felaktig journal.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.