Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2020-04-01
Diarienummer: 19-1111
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring, omsorgsplikt

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har angett vilseledande uppgifter i objektsbeskrivningen

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot NN avseende ett förmedlingsuppdrag. Till sin anmälan har anmälaren fogat kopior av mejlkonversation från köpare och ett utdrag ur ett prospekt. NN har yttrat sig i ärendet och fogat kopior av bland annat uppdragsavtal, köpekontrakt, objektsbeskrivning och e-postkonversationer.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak framfört följande.

I samband med en försäljning av en bostadsrätt skulle ett badrum renoveras på grund av en vattenskada. Mäklaren fick tydlig information vid värderingsmötet om vad som gällde beträffande badrummet och att det var viktigt att spekulanterna fick ta del av det. Trots detta har mäklaren inte informerat om vattenskadan och att renoveringen innebar nya ytskikt av standardmaterial. Inte ny badrumsinredning som ny toalettstol, nytt handfat, nytt badrumsskåp med mera. Däremot lyfte anmälaren ett bra säljargument då köparna skulle få vara med i renoveringsprocessen från start och på det sättet ha möjlighet att påverka materialvalen, dock skulle köparen givetvis betala mellanskillnaden för allt som inte innefattade standardval. Anmälaren var även tydliga med att de inte visste hur lång tid renoveringen skulle ta då allt var beroende av hur lång torkningstid badrummet skulle behöva. På grund av mäklarens agerande har det uppstått en tvist mellan köpare och säljare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Han har varit väldigt tydlig med vad som gällde avseende badrumsrenoveringen och att den skulle vara klar innan tillträdet. Han förklarade även för köparna och spekulanterna vid två visningstillfällen att de fick stå för kostnaden själv om de ville byta ut eller lägga till något. Trots att han hade informerat köparna om detta så trodde köparna att de skulle få allt nytt i badrummet.

Det som är tråkigt är att säljarna var nöjda med hela processen efter kontraktsskrivningen. Detta förändrades när köparna fick reda på att de inte skulle få allt helt nytt i badrummet trots att jag vid flera tillfällen informerade om att de endast skulle få ett nytt golv och nya väggar och att de skulle få betala själva för annat som de ville byta ut. Vad gäller marknadsföringen har han använt sig av säljarens uppgifter och säljaren har själv godkänt annonsen. Det var avtalat att tillträde skulle ske den 19 juli 2019. På grund av att säljarnas byggare inte kunde bygga klart badrummet i tid så fanns det en risk att köparna inte kunde flytta in vid tillträdsdatumet. Tillträdet skedde dock den 19 juli 2019 enligt avtal. Säljarna och köparna kom fram till en lösning sinsemellan. Den information han fick ta del av var att säljaren hade ordnat en ersättningsbostad till köparen som säljaren bekostade.

Handlingar

Uppdragsavtal

Tecknades den 1 maj 2019 av parterna.

Köpekontrakt

Tecknades den 17 maj 2019. 19 juli 2019 är angivet som tillträdesdag.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”objektsbeskrivning” framgår följande.

”Säljaren står för kostanden av ett helt nytt badrum, köparen har möjlighet att påverka materialval”

Under rubriken ”Interiör” framgår följande avseende badrum.

”OBSERVERA, ett helt nytt badrum bekostas av säljaren p.g.a gammal badrumsmatta, köparen har möjlighet att påverka materialval!”

Objektsbeskrivningen är undertecknad av samtliga parter.

E-postkonversation

Följande har skickats den 29 april 2019 från säljaren till NN.

”Kort om bostaden Rymlig och ljus 1,5 (43 kvm) med fönster i två väderstreck. Passar såväl paret som singeln.  Optimalt planerad lägenhet med goda förvaringsmöjligheter och sociala ytor. Upplevs mer som en 2:a. Balkong mot lummig park med sol från tidig förmiddag till sen kväll. Renoverat kök 2019. Badrum med plats för tvättmaskin, om så önskas även för badkar.  OBSERVERA, ett helt nytt badrum bekostas av säljaren p.g.a gammal badrumsmatta, köparen har möjlighet att påverka materialval!

(Vi har precis fått godkänt av vårt försäkringsbolag att de står för renoveringen av hela badrummet då det inte går att byta bara badrumsmattan p.g.a att ytskiktet måste brytas upp. Vilket såklart är ett toppenbra säljargument!)”

Följande har skickats den 3 juni 2019 från NN.

”Hej på er, 

Hoppas allt är bra med er!

Jag fick ett samtal från köparen och dem hade tydligen fått för sig att hela badrummet skulle bli renoverat med nya vitvaror etc.  Jag sa väldigt skarpt att det är ett nyrenoverat badrum inte ett helt nytt badrum och ville man byta ut något så tillkommer det en kostnad för det.

Ifall de skulle kontakta er så vet ni vad jag förmedlat. Jag har även sagt att dem ska maila mig denna "begäran" från dem med att de trodde de skulle få nya vitvaror.”

Följande har skickats den 3 juni 2019 från säljaren till NN.

”Hej NN, 

Allt fint med oss, hoppas detsamma med dig. Tråkigt att höra att dem uppfattat det så.  Vi har varit väldigt tydliga från början med att detta innefattar en renovering pga en vattenskada, vilket innebär en återställning av ytskikten. Önskar köparen annan inredning alternativt golvvärme etc. är det upp till köparen att betala mellanskillnaden.  Att tillägga som en parentes är också att alla vitvaror är superfräscha och inga som helst fel på, dessutom är badrumsskåpet helt nyinköpt 2018 samt radiatorn omlackerad 2018. Men som sagt detta har inget att göra med vad vi har kommunicerat tidigare kring vad som gäller angående badrummet och försäljningen.”

Följande har skickats den 13 juni 2019 från säljaren till NN.

”Hej NN!

Arbetstiden är inget vi kan påverka och vi var väldigt tydliga mot dig redan från början att renoveringen kan ta tid då det är en vattenskada som måste torkas upp och allt beror på hur entreprenaden behöver planera och kan arbeta. Vi var även väldigt tydliga mot dig när du var här för värderingen att det måste framgå tydligt att renoveringen av badrummet omfattar en vattenskada, där ytskikten är det som kommer att ersättas med nya material enligt standard, inte badrumsmöblerna. Du försäkrade oss då att du skulle vara noggrann med att förmedla den informationen vid försäljningen. Och du tog själv upp att du varit med om ett liknade fall tidigare då köparna blivit besvikna då de trott att de skulle få allt nytt.  Malin tog även upp med dig att underlaget hon skickade för bostadsbeskrivningen endast var just ett underlag som du skulle kunna utgå ifrån, då det är du som mäklare med din profession som ansvarar för annonsen och som står som avsändare.”

Följande har skickats den 14 juni 2019 från NN.

”Hej (Namn),

Tråkigt att höra att ni gick från att vara väldigt nöjd med försäljningen efter kontraktsskrivningen till väldigt missnöjda pga byggbolagets ändrade tidsplan.

Jag var väldigt tydlig under hela säljprocessen att badrummet måste vara klart innan tillträdet. Innan vi skrev kontrakt sade ni att byggbolaget beräknat att det skulle ta 3-4 veckor och att de kunde starta veckan efter kontraktskrivningen. Jag förstår att ni inte kan styra att byggbolaget ändrar arbetstiden till aug-sept men det kan inte jag heller göra. Enligt kontrakt är ni ansvariga för att lägenheten är inflyttningsbar på tillträdesdagen och är den inte det är det ni som får stå för den ekonomiska kostnad som köparen lider pga att de inte kan flytta in.

Jag och min chef har talat med våra jurister och fått reda på hur vi ska gå tillväga.

Alternativ 1: Köparen flyttar in på tillträdesdatumet enligt kontrakt och ni får komma överrens om en summa som köparen ska få från er.

Alternativ 2: Vi flyttar tillträdet tills badrummet är färdigställt och i efterhand får räkna ut hur mycket köparen haft i kostnader för tillfälligt boende.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Omsorgsplikten

Av 8 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföring

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). När förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå förts in där, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42). Inspektionen har också uttalat att uppgifter om renovering av just våtutrymmen är att betrakta som väsentlig information som är viktig att en spekulant får tydlig information om (se beslut 2019-09-25 dnr 2018-1140).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I det aktuella fallet är det utrett att mäklaren och säljaren varit överens om att renoveringen av badrummet innefattade nya ytskikt avseende golv och väggar. Det framgår även att säljarna skulle stå för kostnaden för denna renovering. Trots detta framgår det av objektsbeskrivningen att säljaren står för kostanden av ett helt nytt badrum och att köparna har möjlighet att påverka materialval. Objektsbeskrivningen har heller aldrig korrigerats under förmedlingsuppdraget. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är det genom mäklarens egna uppgifter uppenbart att NN haft kännedom om att badrummet inte skulle renoveras i sin helhet. Uppgifterna om att säljaren står för ett helt nytt badrum när det i själva verket enbart ska ytskiktsrenoverats, måste anses påverka spekulantens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är marknadsföringen vilseledande då NN har uppgett att säljarna står för kostnaden för ett helt nytt badrum, trots att så inte var fallet. Genom den vilseledande marknadsföringen har NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av fastighetsmäklarinspektionen.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.