Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har angett korrekt information om pantsättning och avgift för en bostadsrätt i objektsbeskrivningen. Även prövning av om uppgiften om att kostnaden för el, internet och kabel-tv ingick i avgiften i objektsbeskrivningen är korrekt. Dessutom har anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen granskats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, journalen, energideklarationen, mäklarbilden och en informationstext om bredband och kabel-tv.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har i objektsbeskrivningen av bostadsrätten felaktigt angett att internet, el och kabel-tv ingår i månadsavgiften. Den angivna månadsavgiften har också visat sig vara något lägre än vad den i själva verket är.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande.

Pantsättning: Lägenheten är inte pantsatt

[…]

Månadsavgift:  2615 kr

I avgiften ingår värme, vatten, el, internet och kabel-tv

Föreningen debiterar elkostnad för varje lägenhet med en uträkning enligt separat elmätare.

Bostadsrättsinformationen i mäklarbilden

I mäklarbilden som är daterad 2018-10-22 återfinns följande information.

BRF har individuell mätning och debitering av IMD El

Pantnoterad

Ja

Lägenhetsanknutna avgifter/månad

Årsavgift bostad: 2615,00 kr

Pantnoteringar

Panthavare: [Namnet på en bank]

Registreringsdatum: 2018-08-18

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet som är undertecknat den 31 januari 2019 framgår det att köparen av bostadsrätten köpte den i egenskap av konsument.

Informationstexten om bredband och kabel-tv

I texten anges att det i avgiften till föreningen ingår ett analogt grundutbud om 18 tv-kanaler som nås via ett uttag i varje lägenhet. Vidare anges att det via uttaget också finns möjlighet att aktivera internetuppkoppling, tv och/eller telefoni om lägenhetsinnehavaren väljer att teckna ett abonnemang hos en telekomleverantör.

Journalen

Alla åtgärder i journalen är daterade 1 mars 2019.

Det finns inte någon anteckning om att information om bostadsrättens årsavgift är inhämtad i nära anslutning till kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Uppgiften om att kabel-tv ingår i avgiften fick han från bostadsrättsföreningen. Säljaren har också godkänt objektsbeskrivningen utan att korrigera uppgiften. Det går inte att säga att uppgiften är felaktig då kabel-tv kan definieras som television som mottages på en punkt och sänder vidare signalerna till en mängd hushåll. Det kan vara fråga om såväl analoga som digitala sändningar och antalet tv-kanaler kan variera. Uppgiften om att det ingår 18 tv-kanaler i månadsavgiften är korrekt.

Vad gäller elkostnaden för bostadsrätten står det klart och tydligt i objektsbeskrivningen att varje lägenhet får en separat uträkning och eventuellt en tilläggsfaktura i slutet på året om förbrukningen är högre än det normala. Vad avser uppgiften om att internet ingår säkerställde han den med säljaren. Dessvärre visade det sig vara fel.

Beträffande pantsättningen har han ingen annan förklaring än att det är en miss från hans sida. Han har kontrollerat uppgiften om månadsavgiften mot mäklarbilden som inhämtades från föreningen. På grund av att han var ny på arbetsplatsen har han av förbiseende inte kontrollerat avgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen. Av samma anledning var han ovan vid datasystemet och det är orsaken till att samma datum hamnade på alla åtgärder i journalen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § samma lag ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten, en objektsbeskrivning. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska vara fullständiga och korrekta utifrån den information som fastighetsmäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet, eventuella egna iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktsskrivningen.

Uppgift om pantsättning

Av 17 § fastighetsmäklarlagen följer att det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt. Uppgifter om pantsättning är en obligatorisk uppgift som ska finnas i en objektsbeskrivning för en bostadsrättslägenhet. Uppgiften är särskilt viktig utifrån konsumentskyddsperspektivet med anledning av den betydelse för tilltänkta köpare som pantsättningsförhållandena utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter beträffande bostadsrätter.

I objektsbeskrivningen finns en uppgift om att bostadsrätten inte var pantsatt. Av mäklarbilden och NNs egna uppgifter framgår det att bostadsrätten var pantsatt.

Det är i ärendet utrett att NN har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som har innehållit en felaktig uppgift om huruvida bostadsrätten var pantsatt. Förseelsen utgör grund för en varning.

Månadsavgiften

Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av den.

NN har angett att han har fått uppgiften om månadsavgiften från mäklarbilden. I mäklarbilden anges liksom i objektsbeskrivningen att månadsavgiften för bostadsrätten är 2 615 kronor. Enligt NNs egna uppgifter har han dock inte inhämtat information om eventuella beslutade ändringar av den i nära anslutning till överlåtelsen, vilket också stöds av att någon anteckning om det inte finns i journalen.

I objektsbeskrivningen finns det också en uppgift om att månadsavgiften inkluderar bland annat kabel-tv, internet och el. Det finns också ett tillägg om att föreningen debiterar elkostnad för varje lägenhet med en uträkning enligt separat elmätare. Fastighetsmäklarinspektionen anser att informationen är motsägelsefull och otydlig. Uppgiften om att el ingår i månadsavgiften strider mot vad som står i mäklarbilden som mäklaren själv uppger sig ha inhämtat från bostadsrättsföreningen. Därtill framgår det av den dokumentation som mäklaren har gett in att internet inte ingår i avgiften. Såvitt framgår av dokumentationen i ärendet anser däremot inte inspektionen att uppgiften om att kabel-tv ingår i avgiften kan anses felaktig.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning med avseende på avgiften och eventuella beslutade ändringar av den samt vad som ingår i den. Han har genom sitt handlande agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. I tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen har det konstaterats att uppgiften om elkostnaden i sig får anses ha tämligen stor betydelse för en köpare (se beslut 2019-12-11 dnr 19–0791). Uppgifterna är av sådan art att de har medfört att köparen saknat möjlighet att på ett korrekt sätt bedöma kostnaden för bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelserna motiverar en varning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Skyldigheten omfattar enligt förarbetena till lagen bland annat uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen (prop. 2010/11:15 s. 61).

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Den journal som NN har upprättat anger fel datum för de flesta åtgärder som har vidtagits. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Vad mäklaren har anfört om okunskap om datasystemet föranleder inte någon annan bedömning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han inte har upprättat en korrekt objektsbeskrivning till följd att den har innehållit en felaktig uppgift om pantsättningen och en felaktig uppgift om avgiften samt en felaktig uppgift om vad som ingick i avgiften för bostadsrätten. I denna varning ingår en erinran för att NN har upprättat en ofullständig journal.