Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har förmedlat ett objekt i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Även frågan om mäklaren genast har anmält till Fastighetsmäklarinspektionen att en närstående har förvärvat en fastighet som mäklaren tidigare haft i uppdrag att förmedla.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en fastighet.

NN har yttrat sig i ärendet och har gett in bland annat uppdragsavtalet, en uppsägning av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen samt dokumentation avseende en skogsinventering av fastigheten.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har under en längre tid haft intresse av den aktuella fastigheten. Enligt de efterforskningar han har gjort hade fastigheten ett taxeringsvärde på 2 400 000 kr och det begärda priset vid försäljningstillfället var 2 100 000 kr. Enligt uppgifter ska det ha funnits ett icke accepterat bud på 1 700 000 kr. Kort därefter frånsa sig fastighetsmäklaren NN sitt uppdrag för att låta en annan mäklare förmedla fastigheten till NNs far. Anmälaren menar att förfarandet rör sig om ett upplägg i syfte att tillskansa sig fastigheten långt under taxeringsvärdet. När anmälaren påtalade sitt intresse för mäklaren samt sina misstankar kring omständigheten att fastigheten försålts till en närstående, ska mäklaren ha beklagat det inträffade samtidigt som han tyckte att anmälaren skulle kontakta hans far för att på så sätt förvärva fastigheten av honom. Ett upplägg som tydligt visar vem som innehar det stora vinstintresset. Anmälaren menar sammanfattningsvis att ovan förfarande är besvärande för såväl säljare som tilltänkta köparna på så sätt att parterna inte bereds tillfälle till en rättvis budgivning.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

När förmedlingsuppdraget skrevs den 18 oktober 2018, med ett dödsbo som uppdragsgivare, bedömde han fastighetens marknadsvärde uppgå till 2 100 000 kr. Värdet togs fram dels med hjälp av en skogsinventering, dels med hans kunskaper om den lokala marknaden, vilket även var det värde som sedermera kommunicerades på den öppna marknaden. Då fastigheten är kluven, dels av (vägnamn) och (vägnamn) samt att fastighetens byggnader ligger öronbedövande nära vägen och en järnväg så var NN medveten om att objektet kunde bli svårförmedlat och att köparen mest sannolikt skulle bli någon som såg värdet i skogsmarken. Då mycket hade avverkats på marken och ingen hade meddelat Skatteverket om de ändrade förhållandena så var taxeringsvärdet extremt högt.

Med anledning av att försäljningsprocessen gick trögt kontaktade NN angränsande fastighetsägare för ett försök till en affär. Fastighetsägaren, som också var ett bolag, valde dock att inte lägga något bud, främst med anledning av deras kännedom om att en förvärvsprocess ofta är lång och ibland högst osäker, i synnerhet om man som i deras fall redan äger stora arealer mark i kommunen och inte nyttjar några bostadshus. Det fanns även ytterligare en kund som, på grund av att han inte hade finansieringen klar samt att säljarna ville lämna kvar allt lösöre och skräp i uthuset samt på gården, bedömde att han eventuellt kunde tänka sig betala 1 700 000 kr. Spekulanten lämnade dock aldrig ett konkret bud varför det inte heller noterades.

Den 29 januari 2019 kom det till NNs kännedom att hans far hade intresse av fastigheten. Han kontaktade genast sin uppdragsgivare och förklarade situationen, tog bort annonsen, och såg till att de mottog uppsägningen. Uppdragsgivarna informerades under hela försäljningsprocessen om läget och att intresset för fastigheten var svalt. När det kom till deras kännedom att det fanns en ny intressent var de mån om att komma vidare i affären då de ville avsluta dödsboets affärer. NN förklarade för dem att oavsett hur de valde att gå vidare kunde varken han själv eller några av hans kollegor i bolaget hjälpa dem. Han ska istället ha hänvisat till andra mäklarföretag som kunde hjälpa dem. Mäklaren som slutligen fick ett skrivuppdrag för dödsboet var vid tillfället verksam på en annan mäklarbyrå, vilken NN själv inte hade någon relation till mer än att de tillhör samma franschisekedja. Mäklaren kände han till då de hade arbetat på samma företag innan NN själv blev registrerad fastighetsmäklare.  Fastigheten förvärvades slutligen av NNs far den 15 februari 2019 med tillträde 1 april 2019. Slutpriset blev 1 800 000 kr.

Vad gäller anmälarens intresse för fastigheten var det först cirka 5 månader efter NNs uppsägning av förmedlingsuppdraget som han kom i kontakt med anmälaren, detta i samband med att en dagstidning publicerade lagfartsuppgifter på fastigheten. Anmälaren ska således inte ha visat sitt intresse under den tid som fastigheten marknadsfördes.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet mellan NN och uppdragsgivaren (säljaren) är daterat den 18 oktober 2018.

Uppsägningen av uppdragsavtalet

Av den skriftliga uppsägningen, daterat den 29 januari 2019, framgår bland annat att NN har sagt upp förmedlingsuppdraget med anledning av hans fars intresse av att köpa fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Närståendeförvärvet

Av 12 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från bland annat sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led. Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen.

Av utredningen i ärendet har det framkommit att en närstående, i detta fall mäklarens far, visade intresse av att förvärva den aktuella fastigheten. Mot bakgrund av närståendeförbudet har NN således varit skyldig att säga upp uppdragsavtalet, vilket han också gjorde den 29 januari 2019, samma dag som han fick kännedom om att hans far hade intresse av att förvärva objektet. Någon förmedling till en närstående har således inte ägt rum.

Genom att hans far, den 15 februari 2019, förvärvade den fastighet som NN tidigare haft i uppdrag att förmedla har det uppstått en skyldighet för honom att genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. I tidigare beslut har inspektionen meddelat en fastighetsmäklare en varning där mäklaren dröjt för länge med att anmäla närståendeförvärvet (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionen beslut den 17 januari 2018 Dnr 2018-0069 och beslut den 11 maj 2016 Dnr 2016-0444). När NN anmäldes till inspektionen den 7 juni 2019, hade det gått nästan 4 månader sedan hans far förvärvade fastigheten. Det har inte heller inkommit någon anmälan om närståendeförvärv tiden därefter. Eftersom en anmälan ska ske genast anser Fastighetsmäklarinspektionen att han har brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.