Beslut

Sammanfattning

Prövning av om hyresförmedlaren har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att arbeta med andrahandsupplåtelse av hyresrätter för bostadsändamål. Även prövning av om kravet på att ha för avsikt att vara yrkesverksam är uppfyllt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare med registrering för hyresförmedlare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot hyresförmedlaren NN. Anmälaren har bland annat gett in ett hyresavtal, ett avtal om förlängning av samma hyresavtal, e-postkonversationer, skrivelser till domstol, dom från Stockholms tingsrätt, beslut från Kronofogdemyndigheten, en journalistisk artikel samt sammanställningar av olika uppgifter.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN är VD och huvudägare i ett företag i vilket omfattande och systematiska överträdelser av fastighetsmäklarlagen har pågått under lång tid. 

Detta företag (nedan kallat Mellanbolaget) agerar systematiskt som förmedlare av hyresrätter för bostadsändamål på uppdrag av privata fastighetsägare i Stockholm. Tillvägagångssättet är att NN/Mellanbolaget får ett förmedlingsuppdrag från fastighetsägaren att anvisa en lämplig hyresgäst till den/de aktuella lägenheterna. Ersättningen är en procentandel av den hyra som hyresgästen ska betala. I genomsnitt uppgår denna ersättning till 20-25 procent av hyran. Hyresnivån överstiger väsentligt skälig hyra enligt hyreslagen. Hyresförhållandet beskrivs som andrahandsuthyrning, men Mellanbolaget har inget eget kontrakt på lägenheten när hyresgästen skriver under hyreskontraktet. Det framgår explicit av hyreskontraktet att kontraktet inte blir giltigt förrän ett spegelvänt kontrakt har upprättats mellan Mellanbolaget och fastighetsägaren. NN/Mellanbolaget agerar i praktiken som ombud/bulvan åt fastighetsägaren. Detta utgör en yrkesmässig förmedling av hyresrätter som strider mot regelverket i fastighetsmäklarlagen. Upplägget innebär också en otillåten nivå på ersättningen för förmedlingen och ett försök att kringgå hyreslagens regler om hyra och besittningsskydd. När en hyresgäst ifrågasätter hyresvillkoren utnyttjas upplägget på så sätt att ”andrahandshyresgästen” blir uppsagd med motiveringen att fastighetsägaren har sagt upp Mellanbolaget. Om det uppstår en tvist i detta läge agerar NN/Mellanbolaget i samförstånd med fastighetsägaren för att få hyresgästen avhyst med hjälp av Kronofogdemyndigheten.

NN påstår att hennes verksamhet inom företaget inte utgör förmedling av hyresrätter utan ska anses vara yrkesmässig andrahandsuthyrning. Sådan verksamhet kan inte vara tillåten för en registrerad hyresförmedlare då den är ägnad att rubba förtroendet för henne som hyresförmedlare. Hon bryter även mot förbudet att uppträda som ombud/bulvan åt fastighetsägare/upplåtare. NN bryter också mot bestämmelsen i 12 kap. 65 a § jordabalken om ersättning vid förmedling av hyreslägenhet för bostadsändamål.

Handlingarna

Hyreskontraktet mellan anmälaren och Mellanbolaget

Anmälaren har gett in ett hyreskontrakt mellan anmälaren och Mellanbolaget som avser hyra av en lägenhet om 3 rum och kök på ca 75 kvm. NN står som kontaktperson och är den som undertecknat hyreskontraktet för Mellanbolagets räkning. Av avtalet framgår bland annat följande. Lägenheten hyrs ut omöblerad. Hyran är 17 500 kr per månad. Värme, vatten och avlopp ingår i hyran. El och gas, bredband/internet, Kabel-TV, telefon, beställfilmer, TV-licens, garage och förråd ingår inte i hyran. I uthyrningen ingår inventarier enligt inventarielista som ges vid inflyttningen. Mellanbolaget ansvarar för att lägenheten är professionellt städad innan inflyttning, inklusive fönsterputs. Mellanbolaget ansvarar för att lägenheten är professionellt städad innan utflytt, inklusive fönsterputs. Men hyresgästen står för kostnaden.

I villkorsbilagan till hyresavtalet anges bl.a. följande.

2.1 Hyresavtalet är enbart giltigt om Förmedlaren och Hyresgästen skriftligen avtalat om att Hyresgästen avstår från besittningsskydd då hyrestiden överstiger 20 månader.

2.2 Hyresavtalet är giltigt först då Förmedlaren och dennes fastighetsägare/hyresvärd undertecknat deras inbördes hyresavtal.

3.3 Om Hyresvärdens månatliga avgift till Bostadsrättsföreningen, respektive månadshyran gentemot fastighetsägaren höjs under uthyrningsperioden och Förmedlarens hyra gentemot Hyresvärden därmed höjs, har Förmedlaren rätt att höja hyran gentemot Hyresgästen med motsvarande belopp. En sådan eventuell höjning måste meddelas hyresgästen senast en kalendermånad i förväg. Vid en förlängning av Hyresavtalet har Förmedlaren rätt att omförhandla hyran.

5.1 Hyresgästen är själv ansvarig för löpande underhåll under hyresperioden. Löpande underhåll består bland annat av byte av glödlampor, underhålla av golvbrunn/sil i dusch, underhåll av handfatets rör, underhåll av kökets sil och rör, byte av proppar i elskåpet samt att hålla balkongen is- och snöfri.

Förlängningskontraktet mellan anmälaren och Mellanbolaget

Anmälaren har gett in ett avtal om förlängning av hyreskontraktet mellan anmälaren och Mellanbolaget avseende samma lägenhet som i ovan nämnda hyreskontrakt. NN står som kontaktperson och är den som undertecknat förlängningskontraktet för Mellanbolagets räkning. I § 7 i avtalet anges att avtalet är giltigt först då Förmedlaren och dennes fastighetsägare/hyresvärd undertecknat deras inbördes hyresavtal.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att fastighetsmäklarlagen är tillämplig eftersom ingen förmedling har skett till anmälaren. Hon är delägare i samt arbetar i ett företag (Mellanbolaget) som verkar på uppdrag av primärt företag som önskar hyra lägenheter för sin personal i Stockholm under en medellång period. Mellanbolaget verkar även på uppdrag av privatpersoner, som anmälaren, att i vissa speciella situationer leta lägenhet i Stockholm. Mellanbolaget har en organisation för att på ett specifikt uppdrag söka upp hyresvärdar, fastighetsägare och fastighetsförvaltare. På uppdrag av anmälaren kontaktade Mellanbolaget bland andra den aktuella fastighetsägaren (Fastighetsbolaget), eftersom Mellanbolaget sedan tidigare hade kontakt med denna fastighetsägare. Fastighetsbolaget svarade att bolaget eventuellt hade en lägenhet som Mellanbolaget kunde få hyra under en bestämd period för 15 500 kr per månad i kallhyra. Mellanbolaget ingick därefter ett villkorat hyresavtal med anmälaren om att anmälaren skulle hyra denna lägenhet i andra hand för 17 500 kr per månad. Mellanbolaget formaliserade därefter sitt avtal med Fastighetsbolaget utan besittningsskydd för Mellanbolaget. Syftet med hyresavtalet mellan Fastighetsbolaget och Mellanbolaget var att Mellanbolaget skulle hyra ut lägenheten till anmälaren. En förlängning av hyresavtalen har därefter tillkommit på liknande sätt enligt anmälarens önskemål.

I en tvist i Hyresnämnden mellan anmälaren och Fastighetsbolaget driver anmälaren inställningen att Mellanbolaget är bulvan för Fastighetsbolaget, att det är Fastighetsbolaget som är anmälarens hyresvärd och att hyresavtalet mellan Mellanbolaget och anmälaren är en nullitet. Anmälaren påstår alltså inte i Hyresnämnden att Mellanbolaget skulle ha anvisat Fastighetsbolaget som motpart för anmälaren att skriva avtal med. Hyresavtalen har löpt ut, men anmälaren har inte flyttat ut. Mellanbolaget har ansökt om betalningsföreläggande rörande anmälarens hyresskuld samt avhysning av anmälaren. Tvisten hänsköts till Stockholms tingsrätt och där nåddes en förlikning där det konstaterades att Mellanbolaget och anmälaren var ense om att de, i vart fall i tiden efter den 30 april 2018, inte har haft något hyresförhållande och att frågan om avhysning därför inte är aktuell dem emellan. Det antecknades vidare att förlikningen inte innebar ett erkännande från anmälarens sida om att Mellanbolaget var rätt betalningsmottagare för hyresavgifter under mars och april 2018.

Vare sig NN eller Mellanbolaget har träffat något avtal med anmälaren om förmedling av lägenheten och inte heller tagit emot ersättning från anmälaren för förmedling av lägenheten.

Mellanbolaget bedriver primärt ingen förmedling utan scannar marknaden på uppdrag av ett företag eller en privatperson. Mellanbolaget hyr sedan en lägenhet i eget namn som det finns en uttalad efterfrågan för och hyr ut till den som önskar och som enligt Mellanbolaget är lämplig. För detta har Mellanbolaget en organisation som hanterar hyror, service, städning, lampbyten, möbler, internet, TV etc. och för det tar Mellanbolaget betalt av hyresgästen genom hyran för den specifika lägenheten. Att Mellanbolaget tillgodogjort sig 2000 kr mer per månad från anmälaren än vad Mellanbolaget har betalat till Fastighetsbolaget för lägenheten är skäligt med tanke på den organisation som Mellanbolaget måste upprätthålla för att kunna utföra tjänsterna som bolaget erbjuder anmälaren. Att Mellanbolaget lever på en hyresskillnad är inte ägnat att rubba förtroendet för NN eller Mellanbolaget. Det torde vara uppenbart för alla som hyr en lägenhet via Mellanbolaget att så är fallet och anmälaren har också blivit upplyst om att Mellanbolaget hyr lägenheten av Fastighetsbolaget och inte förmedlar den. Detta affärsmässiga upplägg bryter inte mot någon existerande lagstiftning och ej heller mot fastighetsmäklarlagen.

På fråga från Fastighetsmäklarinspektionen om NN har för avsikt att vara yrkesverksam som hyresförmedlare har hon anfört i huvudsak följande.

Vare sig hon eller Mellanbolaget har i dagsläget någon verksamhet där det utförs sådana arbetsuppgifter som kräver registrering som hyresförmedlare. De kan dock inte sia om framtiden. Det är inte omöjligt att hon i framtiden (det vill säga från i övermorgon) kan komma att önska att vara verksam som hyresförmedlare.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Registrering som hyresförmedlare

Av 1 och 5 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare är en fysisk person som ägnar sig åt yrkesmässig förmedling av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter. Varje fastighetsmäklare ska vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Registreringen kan vara en fullständig registrering eller, för den som endast ägnar sig åt förmedling av hyresrätter, en registrering för hyresförmedlare.

NN är registrerad som hyresförmedlare och hon står därmed under Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och är skyldig att följa fastighetsmäklarlagen.

Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Enbart det förhållandet att mäklaren får ersättning för en annan verksamhet än förmedling av fastigheter ska inte anses rubba förtroendet för mäklaren, under förutsättning att ersättningen är endast obetydlig. Mäklaren ska tydligt upplysa tilltänkta säljare och köpare om verksamheten samt om den ersättning som mäklaren får för den. Upplysningen ska lämnas till uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet ingås och i övrigt snarast.

Bestämmelsen om förbudet mot förtroenderubbande verksamhet infördes i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anfördes bland annat följande (prop. 1994/95:14 s. 80).

Det får lämnas åt praxis att närmare bestämma ramarna för regelns tillämpning. En typ av situationer som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. […]

Även om det i de enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörande av förmedlingsuppdraget.

NN är VD och delägare i samt arbetar för ett företag (Mellanbolaget) vars verksamhet har ifrågasatts av anmälaren i ärendet. Av utredningen framgår att Mellanbolaget ägnar sig åt andrahandsuthyrning av bostadslägenheter. Bolaget har tecknat ett hyreskontrakt och ett förlängningskontrakt med anmälaren såsom bostadshyresgäst innan bolaget hade ingått hyresavtal med fastighetsägaren. Giltigheten av kontrakten med anmälaren gjordes beroende av att ett kontrakt avseende samma lägenhet skulle komma att tecknas med fastighetsägaren. Mellanbolaget tog därmed ingen eller i vart fall en mycket begränsad ekonomisk risk, eftersom giltigheten av kontrakten samordnades. Uttrycket ”Förmedlaren” användes om Mellanbolaget på flera ställen i villkorsbilagan till anmälarens hyreskontrakt. NN stod som kontaktperson och var den som undertecknade hyreskontrakten med anmälaren för Mellanbolagets räkning. Av NN:s yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen framgår att andrahandsuthyrning, på motsvarande sätt som i det anmälda fallet, är Mellanbolagets affärsidé och att bolaget livnär sig på hyresskillnader. I fråga om anmälarens lägenhet har hyresskillnaden enligt NN uppgått till 2 000 kr i månaden. Såvitt framgår har anmälaren betalat hyra för lägenheten till Mellanbolaget i ett år och tio månader. Mellanbolaget har därmed kunnat tillgodogöra sig en hyresskillnad om totalt 44 000 kr. Om NN istället hade agerat som hyresförmedlare och förmedlat kontakten mellan fastighetsägaren och bostadshyresgästen så att dessa kunde ingå avtal med varandra hade den ersättning som NN/Mellanbolaget kunnat ta ut ha varit begränsad till högst 3 000 kr totalt för förmedlingen, se 12 kap. 65 a § jordabalken samt 1 § förordningen (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling. För fastighetsägaren skulle det också medföra ekonomiska nackdelar att ingå hyresavtal direkt med bostadshyresgästen istället för med Mellanbolaget, både vad gäller tillåten hyresnivå och hyresgästens möjligheter till besittningsskydd.

Man kan, som anmälaren har gjort, ifrågasätta om inte NN:s verksamhet vid en genomsyn i själva verket utgör förmedling snarare än andrahandsupplåtelse. Det ankommer emellertid inte på Fastighetsmäklarinspektionen att avgöra om det de facto är fastighetsägaren som ska anses vara anmälarens hyresvärd. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock konstatera att det finns mycket starka ekonomiska incitament för Mellanbolaget, och därmed för NN, att använda detta affärsupplägg med andrahandsupplåtelse, istället för hyresförmedling. Mot den bakgrunden kan det ifrågasättas hur förtroendet för NN som hyresförmedlare påverkas. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening är denna slags verksamhet inte förenlig med rollen som hyresförmedlare. NN:s agerande ska enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning anses strida mot förbudet mot att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. Förseelsen bedöms utgöra grund för en varning.

Avsikt att vara yrkesverksam

I de krav som uppställs för registrering som fastighetsmäklare (och därmed även för hyresförmedlare) ingår enligt 6 § fjärde punkten fastighetsmäklarlagen ett krav på att ha för avsikt att vara yrkesverksam. Enligt 29 § ska registreringen återkallas för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven i 6 §.

Av NN:s uppgifter avseende hur hon själv och Mellanbolaget arbetar framgår att hon inte är yrkesverksam som hyresförmedlare. Om man vid en genomsyn skulle välja att betrakta den verksamhet hon bedriver som förmedling så sker den i vart fall inte i enlighet med det regelverk som gäller för hyresförmedlare. Det går inte att utesluta att NN någon gång i framtiden skulle vilja återuppta hyresförmedlaryrket och utöva det i enlighet med gällande regelverk. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är det dock klarlagt att någon sådan avsikt inte alls finns för tillfället. Mot denna bakgrund ska NN:s registrering som hyresförmedlare återkallas.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN:s registrering som hyresförmedlare ska återkallas eftersom hon inte har för avsikt att vara yrkesverksam som hyresförmedlare. Om inspektionen inte hade beslutat om återkallelse av registreringen skulle NN istället ha meddelats en varning för att hon har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet.