Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed då han har satt en annan mäklare som ansvarig för ett objekt som han själv har förvärvat. Även frågan om mäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet när han förmedlat bostadsrätter i en bostadsrättsförening som han själv är medlem i, när han vid privata förvärv har upprättat överlåtelsehandlingar på brevpapper från den mäklarfirma han var verksam i och när han själv har betalat in en handpenning i ett privat förvärv till sitt klientmedelskonto och sedan gjort en utbetalning till säljaren från samma konto. Vidare har frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen prövats. Frågan om mäklarens skyldighet att bevara dokumentation har också ingått i bedömningen. Även frågan om mäklaren har hanterat handpenningen i enlighet med fastighetsmäklarlagen och om mäklaren har iakttagit skyldigheten att hålla klientmedel skilda från egna tillgångar har prövats. Slutligen en prövning av om mäklaren har vidtagit tillräckliga kundkännedomsåtgärder i rätt tid.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN med anledning av hans agerande som mäklare.

Anmälaren 1 har gett in ett överlåtelseavtal beträffande bostadsrätten D:A, en logg från mäklarsystemet avseende bostadsrätten D:A, samt ett dokument med uppgift om överföring av pengar.

Anmälaren 2 har gett in köpehandlingar avseende ett flertal fastigheter.

NN har yttrat sig i ärendet och bland annat inkommit med en lista över förmedlingsobjekt under tidsperioden 2014–2019, en lista över objekt som han själv har förvärvat och avyttrat, samt åtskilliga handlingar.

Eftersom anmälningarna inte innehållit några närmare uppgifter om på vilket sätt NN ska ha agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, har Fastighetsmäklarinspektionen till att börja med begärt in en förteckning över bl.a. NN:s samtliga förmedlings- och skrivuppdrag utförda de senaste fem åren.

Av förteckningen framgår att NN har förmedlat eller upprättat köpehandlingar i ett antal fastighetsaffärer som han strax därefter har förmedlat ännu fler bostadsrättslägenheter i. Med anledning därav har inspektionen begärt in handlingar för några av dessa uppdrag, för fastigheterna D, E, F och G, samt för de därefter upplåtna bostadsrätterna i fastigheterna, D:A- D:D, E:A- E:H, F:A- F:D och G:A- G:C.

Inspektionen har i ett föreläggande begärt uppdragsavtalen, objektsbeskrivningarna, köpekontrakten, anbudsförteckningarna, journalerna och likvidavräkningarna avseende fastigheten D och bostadsrätterna D:B, D:C och D:D samt avseende ytterligare fem fastigheter. I ett senare föreläggande (AB 34) har Fastighetsmäklarinspektionen avseende fastigheten D, bostadsrätterna D:B; D:C och D:D, utöver tidigare begärda handlingar, begärt in upplåtelseavtalet, riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen. I samma föreläggande har tillsynsmyndigheten beträffande fastigheten E, bostadsrätterna E:A, E:B, E:C; E:D, E:E, E:F, E:G, E:H, fastigheten F, bostadsrätterna F:A, F:B, F:C, F:D, fastigheten G, bostadsrätterna G:B, G:C och G:E begärt att få in uppdragsavtalet, köpehandlingen, upplåtelseavtalet, likvidavräkningen, riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen. Slutligen har inspektionen i föreläggandet begärt att få in de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism som NN ska ha enligt penningtvättslagen.

NN har underlåtit att inkomma med anbudsförteckningar avseende i vart fall fyra objekt, med journaler avseende i vart fall sex objekt och med riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen avseende i vart fall 19 objekt. NN har inte heller inkommit med de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism enligt penningtvättslagen. Han har uppgett att han inte fick ta med sig sina arkivmappar när han slutade på Mäklarföretaget. Mäklarföretaget har varit behjälpligt med att skicka in de handlingar därvid tydligt angett att samtliga de handlingar som finns i arkivmappen har skickats in till inspektionen. NN har uppgett att de efterfrågade handlingarna på det stora hela bör finnas i arkivmapparna. Avseende skrivobjekten har han anfört att samtliga efterfrågade handlingar inte behöver upprättas.

Anmälningarna

Anmälaren 1 har uppgett i huvudsak följande.

Han är kontorschef på ett mäklarföretag (Mäklarföretaget). NN var anställd på företaget fram till den 28 mars 2019. NN fick gå från sin tjänst den dagen efter att de upptäckt att han hade gjort egna kontrakt på fastigheter som han själv förvärvat. Efter samtal med huvudkontoret fick han rekommendationen att göra en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen har därefter kontaktat Anmälaren 1 för att få kompletterande uppgifter, bl.a. med anledning av vad Anmälaren 2 uppgett i sin anmälan. Anmälaren 1 har dock valt att inte uppge någonting mer.

Vid ett senare tillfälle har inspektionen kontaktat Anmälaren 1 med anledning av NN:s uppgift om att Anmälaren 1 varit ansvarig mäklare vid förmedlingen av bostadsrätten D:A som NN kom att förvärva. Anmälaren 1 har då uppgett följande.

Han har inte haft något uppdrag att utföra affären beträffande bostadsrätten D:A. Han har enligt loggen i mäklarsystemet blivit satt som ansvarig mäklare den 10 mars 2017 av NN. Enligt ett dokument i mäklarsystemets ärende har pengar överförts från NN:s klientmedelskonto till säljarens konto.

På NN:s begäran har han skickat in alla handlingar som har funnits arkiverade.

Anmälaren 2 har uppgett i huvudsak följande.

NN har köpt en fastighet privat av en släkting till honom. Det var en del konstigheter kring förvärvet. Han har begärt ut handlingar avseende fastighetsaffärer där NN står som köpare. Ett flertal av dessa affärer har hanterats av Mäklarföretaget vilket gett honom misstanke om att NN haft förmedlingsuppdrag och sedan själv köpt fastigheterna. Handlingarna har han skickat in till inspektionen. Han misstänker att NN utnyttjar sin position som mäklare för att göra privata fastighetsaffärer. Enligt information från Mäklarföretaget har internrevisioner genomförts på företaget där NN tidigare var anställd. NN ska, vid ett flertal tillfällen fått tillsägelser att följa god fastighetsmäklarsed. I mars 2019 valde Mäklarföretaget att avsluta hans anställning.

Mäklarens yttrande

NN har, när det gäller de fastigheter och den bostadsrätt som han själv har förvärvat, uppgett i huvudsak följande.

Han har aldrig köpt någon fastighet eller bostadsrätt som han har haft i uppdrag att förmedla. Han har inte heller sålt någon fastighet eller bostadsrätt som han har ägt. Han har lagt upp objekten i mäklarsystemet för att komma åt bl.a. fastighetsinformation och tomtkartor.

Fastigheten A, som ägdes av det kommunala bostadsbolaget, köpte han efter en offentlig budgivning på en bostadsförmedlingssajt genom ett annat mäklarföretag än det han var anställd vid. Alla handlingar upprättades av en annan mäklare. Han satt som styrelseledamot i det kommunägda bolaget då och dessa tillsätts politiskt. Det parti han tillhör var vid den tidpunkten i minoritet och hade därför ingen påverkan på försäljningsbeslutet. I en budgivning kan vem som helst lägga bud och övriga deltagare vet inte vilka de budar emot. Han satt även med i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige i minoritet.

Avseende fastigheten B meddelade han säljaren i ett tidigt skede att han var intresserad av att köpa fastigheten. Under vintern 2018 frågade säljaren honom om han fortfarande var intresserad av att köpa den. Han la upp objektet i systemet för att lättare få fram de uppgifter han behövde. Han var inte ansvarig mäklare för objektet och något uppdragsavtal fanns inte. Något vanligt köpekontrakt skrevs inte utan köpebrevet användes till lagfartsansökan.

Beträffande fastigheten C gjordes detta förvärv efter att säljaren frågat om han var intresserad av fastigheten då han jagar älg och hade annonserat efter en skogsfastighet med jakträtt. Han la upp objektet i mäklarsystemet för att kunna skriva ut köpebrevet. Det var en privat affär och han kände inte säljaren sedan tidigare. Något köpekontrakt upprättades inte och lagfarten söktes på köpebrevet.

Beträffande bostadsrätten D:A fick han en förfrågan av en god vän om han privat ville köpa lägenheten av hans bolag. De kom överens om ett pris. Det var ytterligare tre lägenheter från början som f.d. arbetsgivaren (Anmälaren 1, Fastighetsmäklarinspektionens notering) stod som ansvarig mäklare för, men avseende bostadsrätten D:A fanns det inget uppdrag. Han kan inte hitta överlåtelseavtalet men eftersom Anmälaren 1 står som ansvarig mäklare enligt initialerna längst ner i hörnet på likvidavräkningen har Anmälaren 1 förmodligen handlingen i sitt arkiv.

Angående loggen så la han upp bostadsrätten D:A i mäklarsystemet den 22 februari 2017. När Anmälaren 1 såg att han stod som ansvarig på sina egna objekt sa Anmälaren 1 till honom att han skulle lägga över objektet på honom (Anmälaren 1) som ansvarig mäklare i stället, vilket han gjorde den 10 mars 2017. Tanken var ju aldrig att någon av dem skulle vara mäklare för objektet då det var ett privat köp, men han ville ha det upplagt i systemet för att lättare kunna få fram de uppgifter som behövdes angående föreningen, kartbilder, m.m.

När det gäller utbetalningen från klientmedelskontot så är han inte helt övertygad om att det var från hans konto, men oavsett detta så hade han betalat in handpenningen till företagets konto. Varför den betalades ut efter tillträdet vet han inte. Mäklarföretagets logga står på handlingarna eftersom handlingarna är utfärdade på mäklarföretagets kontor, i mäklarsystemet. Han vet inte varför inte handpenningen finns reglerad i överlåtelseavtalet. Han var ju inte ansvarig mäklare på objektet.

I ett senare yttrande har NN anfört följande.

Genom åren har en god vän till honom (nedan kallad X) varit delaktig i en lång rad förmedlingar, ibland som köpare och ibland som säljare. X:s affärsidé är att köpa lägenhetshus genom förvärv av bolag eller att köpet görs av ett bolag med tre eller flera lägenheter, för att sedan sälja över aktierna i bolaget som äger fastigheten till en bostadsrättförening som i sin tur upplåter lägenheterna/andelarna.

Ofta upplåts dessa bostadsrätter till X:s egna bolag som sedan säljer dem vidare genom överlåtelseavtal. Detta gör X för att ha möjlighet att sälja lägenheterna till högstbjudande. Om lägenheterna skulle upplåtas direkt från föreningen är det en fast summa som gäller enligt ekonomisk plan, men som X gör säljs lägenheterna till marknadspris. X har ofta haft klart med en ny förening samtidigt som han har tillträtt fastigheten och har således kunnat tillträda och sälja bostadsrätterna inom loppet av några dagar. När föreningen köper bolaget och fastigheten så ska bostadsrätterna upplåtas, och de har gjorts till köpare i första ledet, som sedan sålt dem vidare. Eller så har de haft dem kvar för eget bruk.

Vad gäller fastigheten D var det ett skrivuppdrag. Anledningen till att något arvode inte togs ut var att intresset för denna försäljning inte var så stort från säljarens sida till en början, och eftersom han skulle få sälja några bostadsrätter i stället åt köparen, så tog han inget arvode för skrivuppdraget. I vanliga fall ligger ett arvode för skrivuppdrag på 20 000 kr. Ett namnbyte är förklaringen till att bolagsnamnen ändrades under tiden som försäljningen av fastigheten D ägde rum. X startade bostadsrättsföreningen, som sedan förvärvade bolaget som först köpte fastigheten. Han hade inte hand om själva upplåtelsen men datumen för upplåtelsen mellan bostadsrättsföreningen och X:s bolag skedde den 14 februari 2017. Detta är förklaringen till att han inte kan inkomma med något upplåtelseavtal.

Angående bostadsrätten D:A, hans egna förvärv i fastigheten D, så var den i väsentligt sämre skick än de övriga tre lägenheterna. De tre såldes till samma ägare men hen ville inte köpa D:A. Av den anledningen fick han frågan om han ville köpa bostadsrätten av X:s bolag. Skillnaden i pris motsvarar kostnaderna för att få den till samma skick som övriga lägenheter där två av dem var övervåningar och D:A är en undervåning. Tittar man på statistiken på området ser man att övervåningarna är ca 150 000 – 300 000 kr dyrare än undervåningarna.

Bostadsrättsföreningen köpte fastigheten med X:s bolag. Därefter sålde bostadsrättsföreningarna de fyra bostadsrätterna D:A-D:D för att få in månadsavgifter. Köpare var då ett annat av X:s bolag. Tre av dessa såldes sedan vidare till bl.a. ett företag som ägdes av en person (nedan kallad Y) som också köpt och sålt flera objekt, den fjärde köpte han själv. Affären mellan X:s bolag och Y:s bolag skedde den 22 februari enligt överlåtelseavtalet. Arvoden har inte tagits ut på dessa affärer då han senare fått sälja lägenheterna vidare och på så vis fått arvode för affären.

Angående fastigheten E var det ett av X:s bolag som köpte den. X bildade sedan en bostadsrättsförening som sedan förvärvade aktierna i bolaget som i sin tur ägde fastigheten. Upplåtelsen av bostadsrätterna var inte han eller Mäklarföretaget inblandade i, men de skedde runt den 20 januari 2017. Arvoden togs inte ut i dessa affärer då han fick sälja lägenheterna vidare sen och på så vis fick arvode för affären.

Samma sak gällande fastigheten F. Ett av X:s bolag köpte fastigheten. X bildade en bostadsrättsförening som sedan köpte aktierna i bolaget som i sin tur ägde fastigheten. Upplåtelsen var inte han eller Mäklarföretaget inblandade i, men upplåtelsen skedde runt den 15 december 2016. Arvoden togs inte ut i dessa affärer då han fick sälja lägenheterna vidare sen och på så vis fick arvode för affären.

Gällande fastigheten G har upplägget varit detsamma som för E och F, men med andra bolag och en annan bostadsrättsförening. Upplåtelsen tror han ägde rum i oktober 2017.

Riskbedömningen avseende penningtvätt och dokumentationen för de åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom, samt vissa andra handlingar, finns arkiverade hos Mäklarföretaget och han har inte tillgång till dem längre. Han vet att det är hans ansvar att förvara dem på ett säkert sätt som gör att han har tillgång till dem, men när ägaren av företaget säger att han inte får ta dem med sig kan han inte göra så mycket mer. Några kopior på det som saknas har han inte och det som han har skickat in är de kopior som hans kunder nu har skickat till honom. Det är ytterst anmärkningsvärt att inte ens överlåtelseavtalen finns kvar i Mäklarföretagets arkiv, men det var ju tur att säljarna hade kvar dem. Sedan han bytte mäklarföretag har han gjort ca 50 affärer och skulle Fastighetsmäklarinspektionen be honom om handlingar i vilken affär som helst av dessa skulle han kunna ge in samtliga i vändande mejl.

Vad gäller de båda anmälarna vill han säga följande.

Han var anställd i nästan fem år hos Anmälaren 1 som var en underbar chef på alla sätt och vis. Men åren gick och hans familjesituation förändrades varpå han begärde att få arbeta mer hemifrån och ha lite friare tider. Detta fungerade inte mellan honom och Anmälaren 1 som tyckte att han skulle jobba måndag till fredag mellan kl. 8 och kl. 17 på kontoren som låg 4 mil respektive 12 mil bort enkel resa. Detta blev ett irritationsmoment dem emellan och de hade några möten kring detta. Den 5 mars 2019 sa han upp sig och hade då mer eller mindre gjort klart med en ny mäklarkedja. Den 28 mars 2019 stod det i lokala tidningen att han startat ett eget bolag, vilket överraskade Anmälaren 1 som hade trott att han skulle sluta som mäklare i och med att han sa upp sig. Han fick då sluta samma dag med en vecka kvar av uppsägningstiden efter att Anmälaren 1 insett att han skulle bli en konkurrent på marknaden. Mäklarföretaget blomstrade under hans tid som anställd. Efter att han slutade sin anställning blev Anmälaren 1 tvungen att gå tillbaka till att arbeta som mäklare igen. Detta har tyvärr gjort att Anmälaren 1 har gjort vad han kunnat för att sätta dit honom. Anmälaren 1 har hela tiden varit informerad om hans privata affärer som han gjort sedan han anställdes år 2014, och det har inte varit några konstigheter. Det enda han har sagt har varit att om han använde företagets system för att upprätta köpehandlingar så skulle han inte använda loggan på pappren. Detta sa han i vintras, men då hade han ju redan hunnit göra tre affärer som inte var mäklarledda av andra mäklare. Det märkliga är varför han anmäler honom nu efter att han slutat.

Handlingarna

Loggen från mäklarsystemet

I loggen från mäklarsystemet avseende bostadsrätten D:A står under rubriken ”Händelse” ”Objektet övertas av [Anmälaren 1:s namn]”. Under rubriken ”Skapad av” står NN:s namn, och under rubriken ”Datum” står 2017-03-10. I loggen finns det inte några noteringar om att Anmälaren 1 har skapat någon av händelserna som har redovisats avseende bostadsrätten D:A.

Förvärv av bostadsrätten D:A och ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen

I överlåtelseavtalet beträffande bostadsrättslägenheten D:A är NN köpare. Kontraktsdatumet är den 25 februari 2017 och tillträdet är den 13 mars 2017. NN har den 14 mars 2017 ansökt om medlemskap i föreningen. Föreningen har godkänt ansökan om medlemskap redan den 10 mars 2017, det vill säga innan NN ansökte om medlemskapet.

Uppdragsavtal avseende övriga bostadsrätter i bostadsrättsföreningen

NN har dels den 19 februari 2017 undertecknat uppdragsavtal - skrivning, dels den 21 juli 2017 undertecknat uppdragsavtal avseende bostadsrätten D:B.

NN har dels den 19 februari 2017 undertecknat uppdragsavtal - skrivning, dels den 5 september 2017 och den 19 januari 2018 undertecknat uppdragsavtal avseende bostadsrätten D:C.

NN har dels den 19 februari 2017 undertecknat uppdragsavtal – skrivning, dels den 21 juli 2017 undertecknat uppdragsavtal avseende bostadsrätten D:D.

Överlåtelseavtalen avseende bostadsrätterna D:B, D:C och D:D

Efter undertecknade uppdragsavtal – skrivning avseende bostadsrätterna såldes de. Kontraktsdatumet för bostadsrätterna D:B, D:C och D:D var då den 22 februari 2017.

Bostadsrätten D:B kom sedan att överlåtas på nytt efter genomfört förmedlingsuppdrag. Kontraktsdatumet var då den 20 augusti 2018.

Bostadsrätten D:C kom sedan att överlåtas på nytt efter genomförda förmedlingsuppdrag. Kontraktsdatumen var dels den 7 september 2017, dels den 11 februari 2018.

Bostadsrätten D:D kom sedan att överlåtas på nytt efter genomfört förmedlingsuppdrag. Kontraktsdatumet var då den 14 augusti 2017.

Köpebreven avseende fastigheterna B och C och bostadsrätten D:A

Köpebrevet avseende fastigheten B som är undertecknat av parterna den 9 februari 2018 har Mäklarföretagets logga och namnet på Mäklarföretaget i sidhuvudet. I sidfoten finns kontaktuppgifter till Mäklarföretaget samt NN:s initialer. Som köpare anges NN.

Köpebrevet avseende fastigheten C som är undertecknat av parterna den 24 januari 2017 har Mäklarföretagets logga och namnet på Mäklarföretaget i sidhuvudet. I sidfoten finns kontaktuppgifter till Mäklarföretaget samt NN:s initialer. Som köpare anges NN.

Överlåtelseavtalet avseende bostadsrätten D:A som är undertecknat av parterna den 25 februari 2017 har Mäklarföretagets logga och namnet på Mäklarföretaget i sidhuvudet. I sidfoten finns kontaktuppgifter till Mäklarföretaget samt Anmälaren 1:s initialer. Som köpare anges NN.

Uppgift om historisk överföring

I ett utdrag från Mäklarföretagets internetbank avseende ”Uppgifter om historisk överföring” anges det att det från NN:s konto [kontonummer] har betalats ut en summa på 168 750 kr till ett av X bolag den 24 mars 2017. Under ”Överföringsuppgifter” anges vid ”Meddelande mottagarkonto” Redov handp [lägenhetsbeteckning som motsvarar bostadsrättslägenheten D:A i beslutet]

I överlåtelseavtalet avseende förmedlingen av bostadsrättslägenheten D:A som undertecknades av parterna den 25 februari 2017 anges inget om att NN skulle betala en handpenning.

Kundkännedom

Förmedling av bostadsrätten E:A

NN har skrivit uppdragsavtal med säljaren avseende bostadsrätten E:A den 19 september 2017. NN har fyllt i ”Checklista Kundkännedom – juridisk person” avseende säljaren den 29 november 2017 och därvid bedömt risken som högre än normalt då säljaren befann sig på distans. Av checklistan framgår vidare att frågorna under punkt ”2 Kontroll av verklig huvudman” inte har fyllts i.

Överlåtelseavtalet avseende bostadsrätten E:A är underskrivet av den sista av de tre köparna den 19 november 2017. NN har fyllt i ”Checklista Kundkännedom – fysisk person” avseende de tre köparna den 29 november 2017 och därvid bedömt risken som högre än normalt då köparna befann sig på distans. Checklistan saknar frågor till stöd för utredande av om kunden har en verklig huvudman. I checklistan har ”ja-rutan” vid frågan ” Har uppgift om kundens adress inhämtats?” kryssats i. Informationsraden ” Uppgift om kundens adress har bevarats, bilaga….” har lämnats tom.  Bland handlingarna avseende den aktuella förmedlingen återfinns även kopior av köparnas identitetshandlingar. Kopian saknar antecknade uppgifter om kundens adress. Kopiorna är vidimerade genom en signatur och datumet den 22/11-17. Vidimeringen saknar namnförtydligande och kontaktuppgifter.

Förmedling av bostadsrätten G:A

NN har skrivit uppdragsavtal med säljaren avseende förmedling av bostadsrätten G:A den 9 november 2017. NN har fyllt i ”Checklista Kundkännedom – fysisk person” avseende de båda säljarna den 21 november 2017 och därvid bedömt risken som högre än normalt eftersom säljarna befann sig på distans. Checklistan saknar frågor till stöd för utredande av om kunden har en verklig huvudman. I checklistan har ”ja-rutan” vid frågan ”Har uppgift om kundens adress inhämtats?” kryssats i. Informationsraden ”Uppgift om kundens adress har bevarats, bilaga….” har lämnats tom.  Bland handlingarna avseende den aktuella förmedlingen finns även en kopia av säljarnas identitetshandlingar. Kopian saknar antecknade uppgifter om kundernas adresser. Kopian är vidimerad genom en signatur och datumet 21/11-17. Vidimeringen saknar namnförtydligande och kontaktuppgifter.

Överlåtelseavtalet avseende bostadsrätten G:A är underskrivet av den sista av de båda köparna den 12 december 2017. NN har fyllt i ”Checklista Kundkännedom – fysisk person” avseende de båda köparna den 19 december 2017 därvid bedömt risken som högre än normalt eftersom köparna befann sig på distans. Checklistan saknar frågor till stöd för utredande av om kunden har en verklig huvudman. I checklistan har ”ja-rutan” vid frågan ”Har uppgift om kundens adress inhämtats?” kryssats i. Informationsraden ”Uppgift om kundens adress har bevarats, bilaga….” har lämnats tom. Bland handlingarna avseende den aktuella förmedlingen finns även en kopia avseende köparnas identitetshandlingar. Kopian saknar antecknade uppgifter om kundernas adresser. Kopian är vidimerad genom en signatur. Vidimeringen saknar datering, namnförtydligande och kontaktuppgifter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Detta innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning.

Noterat annan mäklare som ansvarig utan dennes godkännande

NN har själv uppgett att tanken inte var att det skulle finnas en ansvarig mäklare för objektet då det var ett privat köp, men att han ville ha det upplagt i systemet för att lättare kunna få fram uppgifter. Vid genomgång av vad NN och Anmälaren 1 i övrigt har anfört, konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att redogörelserna skiljer sig åt. Inspektionen konstaterar vidare att den skriftliga bevisningen, loggen, visar att Anmälaren 1 inte har skapat någon av de händelserna som har redovisats i loggen avseende bostadsrätten D:A, vilket borde ha varit fallet om han hade varit ansvarig. Anmälaren 1:s uppgifter stöds alltså av den skriftliga bevisningen.I handlingarna finns det inte heller några andra anteckningar som visar att Amälaren 1 har vidtagit några åtgärder avseende det aktuella objektet.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är det otvetydigt fastställt att NN har noterat Anmälaren 1 som ansvarig för objektet D:A utan dennes godkännande. Inspektionen ser mycket allvarligt på det inträffade och anser det stå i strid med god fastighetsmäklarsed enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Förbudet att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet

Enligt 14 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att avsikten med förbudet bl.a. är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts (se prop. 1994/95:14 s. 80).

I RÅ 2008 ref. 63 konstaterade Regeringsrätten att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlar en lägenhet i en bostadsrättsförening där han själv är medlem. Domstolen inledde avgörandet med att beskriva innebörden av bostadsrätt och drog därefter slutsatsen att en medlem har ett ekonomiskt intresse i en bostadsrättsförening. Därefter uttalade domstolen att varken köpare eller säljare ska behöva befara att en mäklare påverkas av ovidkommande hänsyn vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag och att en mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett eget intresse i föreningen. Regeringsrätten betonade att redan misstanken att mäklaren kan tänkas ta ovidkommande hänsyn innebär att agerandet inte är tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte agerar otillbörligt.

Förmedlat bostadsrätter i en bostadsrättsförening där han själv är medlem

I ärendet är det utrett att NN var medlem i bostadsrättsföreningen när han förmedlade bostadsrätterna D:B, D:C och D:D. Bostadsrätten D:C har NN förmedlat två gånger efter att han själv blev medlem i bostadsrättsföreningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att varken köpare eller säljare ska behöva misstänka att en mäklare påverkas av otillbörliga hänsyn i samband med förmedlingsuppdraget. En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har ett ekonomiskt intresse i föreningen. Inspektionen anser därför att NN i detta skede typiskt sett skulle ha kunnat tillgodosett andra intressen än säljarnas och köparnas. Med hänsyn till detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har ägnat sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Varje enskild förmedling i den egna bostadsrättsföreningen utgör grund för en varning.

Använt arbetsgivarens brevpapper i vissa privata köp

Kammarrätten i Stockholm har i en dom den 3 juli 2018 i mål nr 8200-12 ansett att det varit förtroenderubbande för en mäklare att i egna affärer upprätta handlingar som förmedlat intryck av att försäljningen skett som ett led i mäklarverksamheten.

I ärendet är det utrett att NN har upprättat köpebrev på papper med Mäklarföretagets logga avseende i vart fall två fastigheter som han själv förvärvat. Genom agerandet har det kommit att se ut som att fastigheterna har förmedlats via Mäklarföretaget. Handlingarna har inte enbart varit avsedda för personer som varit direkt berörda av överlåtelserna. Handlingarna som legat till grund för lagfartsansökningar har hos Lantmäteriet blivit allmänna handlingar. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s agerande varit förtroendeskadligt på ett sätt som gör att han ska anses ha åsidosatt sina skyldigheter enligt 14 § fastighetsmäklarlagen. Förseelserna är varningsgrundande.

Användning av klientmedelskontot

Av 10 § fastighetsmäklarlagen framgår att en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast ska överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Vidare följer av lagrummet att pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon annans räkning ska hållas skilda från egna tillgångar.

Det är utrett i ärendet att NN betalat in handpenning avseende bostadsrätten D:A till sitt klientmedelskonto. NN har alltså använt sig av sitt klientmedelskonto i en privat affär och måste därmed anses ha sammanblandat klientmedel med sina egna tillgångar. I överlåtelseavtalet avseende bostadsrätten D:A har det inte avtalats om någon handpenning och något depositionsavtal har inte visats. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN därmed har agerat i strid med 10 § fastighetsmäklarlagen och att agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed. Agerandet betraktas även som förtroendeskadligt på ett sätt som gör att han ska anses ha brutit mot förbudet mot förtroenderubbande verksamhet i 14 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden

Av 28 § fastighetsmäklarlagen framgår att en registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt för inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den tidigare lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte nödvändigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har förelagts att inkomma med en rad olika typer av handlingar avseende många olika objekt. Han har underlåtit att inkomma med anbudsförteckningar avseende i vart fall fyra objekt, med journaler avseende i vart fall sex objekt och med riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen avseende i vart fall 19 objekt. NN har inte heller inkommit med de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism enligt penningtvättslagen. Med hänsyn till detta samt med hänsyn till vad NN har uppgett som anledning till att han inte har inkommit med handlingarna, anser inspektionen att NN inte har säkerställt att dokumenten hänförliga till hans förmedlingsverksamhet i Mäklarföretaget har bevarats på ett tillfredsställande sätt.

Enligt praxis är det varningsgrundande även om en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden, men någon eller några handlingar inte lämnas in till inspektionen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN allvarligt har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och förseelsen motiverar en varning.

Kundkännedom

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen och 2 kap. 1 § samma lag ska fastighetsmäklararen göra en riskbedömning av kunden.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet. Detta följer av 3 kap.  7, 8, 12 §§ penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § 1 st. 1 p., 3 kap 4 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras eller innan en enstaka transaktion som uppgår till 15 000 euro eller mer utförs. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av motpartens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet.

Enligt 8 § i de då gällande och numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2016:1) (penningtvättsföreskrifterna), skulle fastighetsmäklaren om uppdragsgivaren var en juridisk person, kontrollera dess registreringsbevis som inte fick vara äldre än tre månader vid kontrollen. Mäklaren skulle även kontrollera identiteten hos den juridiska personens företrädare.

Om kunden däremot var en fysisk person som inte var personligen närvarande, skulle fastighetsmäklaren enligt 15 § penningtvättsföreskrifterna vidta skärpta åtgärder genom att inhämta uppgifter om kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Enligt samma paragraf avsågs med vidimering att en person bekräftar att kopian av identitetshandlingen är korrekt med sin namnteckning, namnförtydligande och kontaktuppgifter.

Enligt 19 § penningtvättsföreskrifterna skulle mäklaren dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen skulle det framgå vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet skulle dokumenteras genom kopior.

Förmedling av bostadsrätterna E:A och G:A

I ärendet är det utrett att uppdragsavtalen samt överlåtelseavtalen avseende förmedlingarna av bostadsrätterna E:A samt G:A har undertecknats innan NN har vidtagit kundkännedomsåtgärder avseende säljarna och köparna. Inspektionen anser att var och en av dessa förseelser motiverar en varning.

Avseende förmedlingen av E:A har NN inte fyllt i frågorna under punkt ”2 Kontroll av verklig huvudman” i Checklistan Kundkännedom - juridisk person avseende uppdragsgivaren. Enligt inspektionens bedömning har NN inte utrett om uppdragsgivaren har en verklig huvudman. Checklistan Kundkännedom – fysisk person som NN har använt avseende såväl köparna av E:A som både uppdragsgivarna och köparna av G:A, saknar frågor till stöd för utredande av om kunden har en verklig huvudman. Fastighetsmäklarinspektionen menar, mot bakgrund härav, att NN inte heller har utrett om dessa personerna har en verklig huvudman. Förseelserna är varningsgrundande var för sig.

När NN har vidtagit kundkännedomsåtgärder avseende säljarna och köparna, har han i samtliga fall gjort bedömningen att risken var högre än normalt då kunderna befann sig på distans. Inspektionen har kunnat konstatera att samtliga kopior av kundernas identitetshandlingar saknar antecknade uppgifter om kundens adress, namnförtydligande och kontaktuppgifter avseende den person som har vidimerat handlingarna. När det gäller kopian av identitetshandlingen avseende köparen av G:A, saknas dessutom datum för när vidimeringen genomfördes. Fastighetsmäklarinspektionen finner, mot bakgrund härav, att NN har brustit i sina skyldighet att vid en hög risk vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljaren till E:A, köparna till E:A, säljarna till G:A samt köparna av G:A. Förseelserna motiverar en varning var för sig.

Påföljden

Av 29 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att Fastighetsmäklar-inspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bl.a. följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 8 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bl.a. följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering ska ske om det vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vidare framgår bl.a. följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta beslut funnit att NN i fem olika delfrågor allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Flera av delfrågorna avser flera förseelser, någon riktigt många, vilket Fastighetsmäklarinspektionen ser mycket allvarligt på. Inspektionen ser också allvarligt på att NN vid upprepade tillfällen har sammanblandat privata affärer med de som sker i mäklarverksamheten och inte säkerställt att han har följt penningtvättslagstiftningen. Agerandet eller i vissa fall avsaknaden av agerande, gör att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Efter en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter och begångna förseelser i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens roll och ansvar att han inte längre är lämplig att fortsätta som mäklare. NN:s registrering som fastighetsmäklare ska därför återkallas.