Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2020-02-12
Diarienummer: 19-0546
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om förmedlingsobjektets utsikt i marknadsföringsmaterialet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar har två anmälare var för sig riktat kritik mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha underlåtit att informera anmälarna om att utsikten från deras bostäder skulle komma att påverkas av det planerade uppförandet av en kontorsbyggnad i närheten, trots att NN ska ha känt till byggplanerna vid tiden för försäljningarna.

Anmälare 1 har inkommit med en bild från marknadsföringsmaterialet samt ett fotografi på nybygget och utsikten från anmälarens bostad.

Anmälare 2 har inkommit med en broschyr samt ett fotografi på nybygget och utsikten från anmälarens bostad.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med uppdragsavtalet, upplåtelseavtalen med bilagor, journaler, ett bokningsavtal, ett depositionsavtal, ett mail från anmälare 2 till NN samt drönarbilder över utsikten från lägenheterna i fastigheten där anmälarnas bostäder är belägna. Hon har även inkommit med det yttrande och de handlingar som hon tidigare har förelagts att inkomma med i Fastighetsmäklarinspektionens ärende 19-0551.

Anmälan 1

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren och hans fru kom i kontakt med NN för första gången den 14 december 2016 i samband med att de tecknade bokningsavtalet för en nyproducerad bostadsrätt. NN visade då bilder över platsen där fastigheten skulle byggas, hur lägenheterna skulle se ut och vilken utsikt de skulle ha. Hon underströk dessutom havsutsikten. Det framgick av bilderna att samtliga lägenheter, med undantag för de som var belägna på markplan, skulle ha en havsutsikt utan några hinder förutom på en betydligt lägre nivå än befintlig bebyggelse.

De träffade NN igen den 16 december 2016 för påskrift av depositionsavtalet och fick ritningar av den lägenhet som de var intresserade av. De påtalade att anledningen till deras önskan att förvärva just denna lägenhet, vilken låg högst upp i fastigheten, var dess fina utsikt och den stora terrassen. Inte heller vid detta tillfälle, eller vid påskriften av upplåtelseavtalet den 19 maj 2017, nämnde NN något om att det skulle kunna byggas något framför fastigheten som skulle inskränka utsikten. Den 31 januari 2019 tillträdde anmälaren och hans fru bostaden. Vid inflyttningen hade nybygget påbörjats, men paret trodde inte att det skulle bli så högt att havsutsikten skulle försvinna helt från den plats där det tidigare hade varit som mest utsikt. De hade vid den tidpunkten skrivit under alla avtal och visste inte vad de skulle göra.

Varken NN eller byggherren nämnde vid något tillfälle något om en annan byggnation i området eller att havsutsikten av andra skäl skulle komma att hindras. Marknadsföringsmaterialet som tillhandahölls i samband med upplåtelsen innehöll heller inte sådan information. Tvärtom underströks lägenhetens fina utsikt i marknadsföringen, såväl muntligen från NN som skriftligt. Hon var tydlig med att lägenheten skulle få en fin, oinskränkt utsikt. Anmälaren och hans fru har inte heller på något annat sätt tagit del av någon information om byggnationen och det framkom inte heller vid besök på platsen.

Anmälaren anser att värdet på lägenheten har påverkats och att han inte har fått korrekt information. Hade han och hans fru vetat hur bygget skulle påverka utsikten är han inte säker på att de hade köpt lägenheten. Han anser att NN borde ha informerat klart och tydligt om hur situationen skulle bli med det nya bygget och hur det skulle påverka utsikten från anmälarens lägenhet. När bygget startade borde NN även ha informerat om hur många våningar det skulle ha och hur det skulle inskränka anmälarens havsutsikt.

Anmälan 2

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon kom i kontakt med NN för första gången i början av september 2017. Anmälaren var intresserad av lägenheterna på det högsta våningsplanet eftersom det utlovades fantastisk utsikt över skärgården. Efter att den lägenhet som hon var särskilt intresserad av blivit bokad av någon annan, kontaktade NN henne och informerade om en annan lägenhet som också var belägen på det högsta våningsplanet men i det andra huset. Lägenheten skulle, enligt både NN och broschyren, ha fantastisk utsikt över skärgården. Anmälaren blev senare informerad av en vän om att ett kontorsbygge var planerat i området som lägenheten skulle ha utsikt över. Hon frågade därför NN under ett möte den 13 september om bygget i området skulle påverka lägenhetens utsikt. NN svarade att man inte skulle bygga högre än omgivningen och att den vackra skärgårdsutsikten därför skulle påverkas minimalt. Anmälaren skrev under upplåtelseavtalet samma dag och tillträdde lägenheten den 30 november 2018.

Vid inflyttningen tydde inget på att utsikten från anmälarens lägenhet skulle påverkas negativt av byggnationen. Först i slutet av december 2018 upptäckte anmälaren att byggnationen då var i höjd med intilliggande byggnader. Hon bedömde att bygget skulle störa en liten del av hennes utsikt, men om det hade stannat vid den dåvarande höjden skulle hon ha kunnat acceptera det. När ytterligare ett våningsplan påfördes insåg hon att hennes utsikt skulle påverkas markant. Anmälaren gjorde då en felanmälan till byggherren och kontaktade NN. Sedan dess har ännu ett våningsplan byggts.

NN var medveten om att utsikten var viktig för anmälaren. Hon kände också till att det skulle byggas på marken mellan havet och anmälarens bostad samt att nybygget skulle komma att påverka anmälarens utsikt markant. Hon har trots det både muntligen som skriftligen marknadsfört lägenheten med fri havsutsikt. Marknadsföringsmaterialet innehöll dessutom både text och bilder som visade en fri havsutsikt. När anmälaren frågade om nybyggets påverkan på utsikten svarade NN att utsikten skulle påverkas minimalt. Anmälaren har inte erhållit information från varken NN, byggherren eller marknadsföringsmaterialet om byggnationen eller att havsutsikten av andra skäl skulle komma att hindras markant. NN har inte heller på något sätt informerat anmälaren om någon skyldighet att undersöka eller uppmanat henne att undersöka några förhållanden, särskilt inte byggplaner. Anmälaren hade aldrig köpt lägenheten om hon hade känt till hur nybygget skulle påverka utsikten.

Anmälaren anser att NN har brutit mot god fastighetsmäklarsed och att hon har misslett anmälaren genom att tydligt och på flera sätt marknadsföra lägenheten med havsutsikt. Uppgifterna stämmer inte överens med verkligheten och anmälaren anser att hon borde ha fått mer information om byggnationen.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Försäljningarna av lägenheterna började i december 2016. Vid den inledande informationsträffen med byggherren och vid framtagandet av marknadsföringsmaterialet hade vare sig NN eller byggherren någon vetskap om byggnationen framför den planerade fastigheten. Först i samband med att avtal tecknades med en annan köpare till en av lägenheterna i december 2016 fick NN kännedom om att köparens före detta arbetsgivare hade under flera år talat om att bygga ett nytt kontor på den angivna platsen. Köparen kollade upp det med företaget och det visade sig att planen nu var aktuell på allvar och att man skulle riva den befintliga tvåvåningsbyggnaden och ersätta den med en tre våningar hög kontorsbyggnad. Under våren 2017 skrevs det vid ett flertal tillfällen i tidningen om byggnationen och det var då tal om en byggnad på tre våningar.

Svar på anmälan 1

Anmälaren och hans fru var två av de första som skrev bokningsavtal i projektet. De är nära vänner med en av de personer som hade hand om byggnationen och fick därför möjlighet att teckna före alla andra. NN träffade dem redan den 15 december 2016 och skrev bokningen. Vid det tillfället kände NN inte till byggnationen i området. Anmälaren har haft nästan all kontakt med byggherren och nästan ingen med NN under projektets gång.

Upplåtelseavtalet skrevs den 19 maj 2017. NN kände då till byggnationen och upplevde, utifrån det samtal de hade, att anmälaren och hans fru också gjorde det. Paret är välbekant med staden och i och med den mediala bevakningen har byggnationen blivit allmänt känd. De kan därför inte ha undgått att få information om den. NN anser att anmälaren har muntligen fått tillräcklig information om byggnationen.

Vid visningstillfället i februari 2019 var bygget av kontorshuset i full gång. Anmälaren hade möjlighet att ställa frågor till NN, men gjorde inte det under slutförandet av affären under samma månad. Trots den nya byggnationen har bostaden havsutsikt. Uppgifterna i materialet som anmälaren hänvisar till och som har lämnats till dem stämmer alltså. Anmälarens lägenhet ligger i det andra av två hus som har byggts i föreningen och det nya kontorshuset kommer inte direkt framför deras hus. Vid försäljningen av grannlägenheten berömdes utsikten från lägenheten, vilket tyder på att den nya byggnationen inte har inverkat så mycket på utsikten som anmälaren vill påstå.

Vad NN förstår har det under våren förekommit diskussioner om byggnationen i föreningen, där två av anmälarna har tagit upp det på föreningsmöten och på så sätt uppmuntrat till anmälningar. Det är efter detta som anmälaren har kontaktat NN och anmält henne till Fastighetsmäklarinspektionen.

Svar på anmälan 2

NN kände till byggnationen när anmälaren kontaktade henne under september 2017 och informerade henne om den. Anmälaren har dock inte berättat att hon och NN hade ett möte den 11 september 2017 för att underteckna avtalet och gå igenom information om bostaden. Vid det tillfället diskuterade de också byggnationen och att det istället för det tvåvåningshus som då fanns där skulle uppföras ett trevåningshus. Anmälaren hade inte uppfattat vilken byggnad det hela handlade om, vilket gjorde att hon blev tveksam och behövde betänketid men hennes reservation av lägenheten kvarstod. Hon återkom den 12 september 2017 och meddelade att hon ville gå vidare med köpet. Anmälaren, anmälarens mor och NN träffades den 13 september och de gick då åter igenom informationen och byggnationen.

När anmälaren flyttade in i november 2018 var den gamla kontorsbyggnaden riven, vilket gjorde att havsutsikten var helt fri innan de började bygga den nya kontorsbyggnaden. Vid försäljningstillfället fanns tvåvåningshuset på platsen. Det som diskuterades vid försäljningen var ett trevåningshus, men någon gång under åren har det fattats beslut om att bygga en fjärde våning.

Lägenheten har, trots den nya byggnationen, havsutsikt. Uppgifterna i materialet som anmälaren hänvisar till och som har lämnats till dem stämmer alltså. Anmälaren har också haft tid att själv kolla upp byggnationen eftersom hon och NN först träffades på ett möte för att prata om lägenheten, gå igenom information och anmälaren hade därefter betänketid innan eventuellt upplåtelseavtal skulle skrivas vid ett senare tillfälle.

Av anmälarens e-mail till NN framgår att anmälaren har blivit informerad om byggnationen. Det har också stått i tidningen flera gånger att ett nytt kontor ska byggas på platsen och bygget är därför allmänt känt. NN anser att anmälaren har muntligen fått tillräcklig information om byggnationen och att anmälaren har haft tillräckligt rådrum för att själv söka information. Anmälaren är dessutom uppväxt i staden och bodde sedan en tid där som inneboende, varför hon är väl bekant med området.

Handlingarna

Upplåtelseavtal mellan bostadsrättsföreningen och anmälare 1

Det framgår av handlingens fjärde sida att anmälaren skrev under upplåtelseavtalet den 19 maj 2017.

Upplåtelseavtal mellan bostadsrättsföreningen och anmälare 2

Det framgår av handlingens femte sida att anmälaren skrev under upplåtelseavtalet den 11 september 2017.

Bild från broschyren samt fotografi av utsikten, inskickade av anmälare 1

Bilden från broschyren föreställer en vy från en av lägenheternas terrasser, där beskådarens utsikt över varvet och skärgården är obehindrad. Byggnationen syns inte på bilden.

Fotografiet visar byggnationen som då var fyra våningar hög. Den är högre än intilliggande byggnader och skymmer del av vyn över skärgården. Vid sidan om byggnaden syns glimtar av havet.

Fotografi inskickat av anmälare 2

Fotografiet visar byggnationen som då var tre våningar hög. Den är högre än intilliggande byggnader och skymmer del av vyn över skärgården. Vid sidan om byggnaden syns glimtar av havet.

Broschyren

På sida 2 anges bland annat följande.

”Här bygger vi 34 välplanerade lägenheter, många av dem med slående utsikt över skärgården (…):”

På sida 3 finns en bild av utsikten från en av lägenheternas terrass. På platsen där byggnationen nu är belägen syns ingen byggnad som skymmer vyn över skärgården.

Mail från anmälare 2 till NN, skickat den 15 februari 2019

”Hej NN,

Jag har uppmärksammat att (företagsnamn) bygger nytt kontor framför min lgh och att det skäl stor del av min utsikt. Av den information jag fick vid köpet framkom det att jag skulle få fri utsikt och inget som skymmer den. Fick även info att de skulle byggas nytt kontor på varvet men att de inte hade tillåtelse att bygga kontoret högre än husen i omgivningen, vilket då inte skulle påverka min utsikt. Det som nu byggs påverkar mig negativt och jag anser att värdet på min lägenhet minskar betydligt. Jag känner mig lurad då jag fått bristfällig information om detta. Som en följd av detta överväger jag juridiska åtgärder.

Hälsn/ (…)”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

I 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I god fastighetsmäklarsed ingår att även följa all annan tillämplig lagstiftning.

Marknadsföringen

Enligt 10 § marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att den överensstämmer med marknadsföringslagens krav. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att använt bildmaterial och beskrivningar återger objektet på ett korrekt och rättvist sätt. Fastighetsmäklarinspektionen vill förtydliga att marknadsföringen får anses pågå fram till dess att parterna har ingått bindande avtal med varandra. Mäklaren är således skyldig att iaktta kraven ovan fram till denna tidpunkt.

NN har i yttrande uppgett att hon var medveten om byggnationen då de båda anmälarna tecknade sina respektive upplåtelseavtal. Hon har också uppgett att det skrevs mycket om byggnationen i lokaltidningarna under våren 2017 och att det då var tal om en tre våningar hög byggnad. Hon har därför varit medveten om planerna och kontorsbyggnadens tilltänkta höjd åtminstone under våren 2017, varför hennes vetskap föregick anmälarnas undertecknanden av sina upplåtelseavtal den 19 maj 2017 och den 11 september 2017.

Trots sin medvetenhet om att anmälarnas havsutsikt skulle kunna komma att begränsas av bygget, vilket skulle bli högre än byggnaden som tidigare stod på platsen, har NN inte justerat innehållet i marknadsföringsmaterialet. Broschyren innehåller ingen information om kommande eller pågående byggnation.

Med hänsyn till dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att marknadsföringsmaterialet är vilseledande. Genom att använda sig av sådant material i marknadsföringen av förmedlingsobjekten har NN brustit i god marknadsföringssed och därmed även god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.